分譲マンションで車を持つのは大変?
なんば、大国町で、不動産について勉強中のワンダーランドMAIMAIです。
車離れが進む世の中ではありますが、分譲マンションの駐車場は、住民の生活にとって欠かせない重要な施設です。
「分譲マンションを購入したいけど、何から考えればいいの?」のブログでも書きましたが、分譲マンションの駐車場ならではの決まりもあり、知らないと困ることがいろいろとあります。
マンション管理士の勉強で初めて知ったことも入れながら、分譲マンションの駐車場について書いていきます。
「何分くらいかかるんや?」
先日、分譲マンションの購入を検討されている方から、
「駐車場から車出すのに待たなあかんのやろ?何分くらいかかるんや?」
と聞かれました。
たしかに分譲マンションの駐車場は機械式が多く、通勤・帰宅時間帯には入出庫が重なり待ち時間が発生してしまいます。
車を持って生活していく上でかなり重要な部分だけど、住む前には気づけず困りそうな事ですね。
こういった情報をお客様に提供していけるようになりたいと、また一つ勉強させていただきました。
機械式立体駐車場の入出庫方法は、操作パネルでボタンを操作する、カード認証によって車室を呼び出すなど、ひと手間かかるものがほとんどです。
そのため平置き駐車場や自走式立体駐車場と比較して、入出庫に時間がかかります。
時間に余裕がある場合はそれほど問題になりませんが、平日の朝や夕方など、利用者が集中する時間帯は数十分程度待たされることもあるので、時間に十分余裕を持って駐車場へ行く必要があります。
朝7時30分出発だけど車の出庫待ちのために7時には家を出ないといけない、なんてことになるのですね。
朝の30分の違いは、すごく大きいです。
また、暗証番号や認証用のカードを忘れると、さらに時間がかかり、ほかの利用者から白い目で見られることになります。
自分の番になったらすぐに取り出せるように用意する、緊張感がありますね。
時間はかかるし、スムーズにやらないといけないし、機械式の駐車場は大変そうな印象です。
駐車場使用権を手に入れられるのか
そもそも駐車場を使用できるのかという問題もあります。
大阪市内の新築分譲マンション20件について、総戸数と駐車場の台数を調べてみると、平均は総戸数の33.5%、つまり3戸あたり1台分の駐車場がマンション敷地内にあります。
ちなみに某住宅情報サイトで、大阪市内・新築分譲マンションで検索し、おすすめ順で出てきた上から20件のマンションについて調べてみた結果です。
総戸数に対する駐車場数が一番多いところは、総戸数294戸の此花区のマンションで、
駐車場209台
屋外機械式120台・屋内平面式2台・エレベーターパーキング84台・屋外平面式2台・車椅子用1台(内来客用3台)
となっていました。
マンション戸数の約70%が1台車を持てるという計算です。120台収容の屋外機械式と84台収容のエレベーターパーキング、その中から自分の車が出てくる時間を考えると、かなりの待ち時間になりそうですね。
総戸数に対する駐車場数が一番少ないところは、総戸数69戸の西区のマンションで、
駐車場2台(平面)(内、1台は●●号室の専用駐車場です。)
となっており、68戸の住民が1台の駐車場を巡って争うことになります。
見事使用権を勝ち取ることができれば、平面で入出庫しやすいでしょうね。
余談ですが、この●●号室の持ち主は、土地を業者に譲渡し、代わりに建物を建ててもらい、建物の価値に対する土地の価値の割合に応じて建物の所有権を得る、等価交換を行ったのだと推測されます。
できるだけ土地の評価額を高くして多く区分所有権を得たい地主と、できるだけ区分所有権を渡したくない業者が、どのように交渉し取り決めを行ったんでしょうね。
一体あと何戸所有しているのか、どんな車に乗っているのか、想像が膨らみますね。
規約で定められるルール
区分所有法や標準管理規約など、法律や規約で定められる分譲マンションの駐車場ならではのルールもあります。
ここからは、マンション管理士を勉強して学んだ法律の面からも説明していくので、まわりくどい、わかるようでわからないような説明になっていきます。
駐車場の料金の変更
マンションの駐車場の使用料は規約で決められていることが多く、そのため駐車場使用料を変更するためには、規約の変更が必要です。
規約の変更には、特別決議という区分所有者及び議決権の4分の3以上の賛成が必要です。
先ほど書いたとおり、駐車場を使用している戸数は全体の3分の1程度なので、増額により不利益を受けるのも全体の3分の1程度、マンションの総会には委任状を出して出席しない人も多いので、委任を受けた人が駐車場使用者でなければ、値上げの決議は通りやすいように考えられます。
影響を受けない多数の賛成により、少数が不利益を被ってしまうことを防ぐために、区分所有法31条に「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」という決まりがあります。
駐車場の料金が値上がりすると、使用者は困りますよね。
駐車場使用者は特別の影響を受ける一部の区分所有者となり、その承諾が必要となり、もちろん、承諾する人は少ないでしょうから、これで値上げは防げる・・・というわけにはいきません。
判例では、
「規約の設定、変更または廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定等の必要性及び合理性と一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衝量し、その不利益が右区分所有者の受任すべき限度を超えると認められる場合をいう。
マンション駐車場の使用料を増額する規約の設定、変更等は、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ増額された使用料が社会通念上相当な額と認められる場合には、専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではない。
簡単に言うと、
周囲の駐車場と比べてそう高すぎない範囲の増額なら問題ないから、駐車場使用者は値上げに文句を言うことはできません。従ってください。払わないなら、駐車場使用の契約を解除します。
となります。
また、駐車場使用料の額については、規約に定めずに、細則に定める方法もあり、そうすれば普通決議の過半数の賛成で値上げが決定され、その額が周囲の相場と比べて妥当な額なら文句は言えません。
専有部分を譲渡・貸与すると駐車場使用権はなくなる
標準管理規約では、専有部分を譲渡・貸与すると駐車場使用権はなくなります
購入したマンションに自ら住み、駐車場も使用していたAさんが、転勤のためマンションを貸すことにしました。
2-3年で大阪に戻れると上司に言われているし、駐車場使用権もそのまま貸して、数年後に大阪に戻ってきたらまた今までのように使用しようと考えました。
ちょうど借りたい人が見つかり、部屋と駐車場を貸し、賃料と駐車場代をもらい家賃収入を得ています。
普通に考えると特に問題ないように思いますが、標準管理規約ではこれは認められません。
区分所有者が自己所有の専有部分を、他の区分所有者や第三者に譲渡・貸与した場合は、その区分所有者の駐車場使用契約は失効します。
そのマンションの管理規約を確認してみる必要はありますが、
標準管理規約をベースに規約を定めているマンションが多いので、同じようなルールになっているマンションが多いと思われます。
大阪市内のマンションの管理規約を確認してみると、
Bマンションでは
区分所有者がその所有する住戸部分または店舗を、他の区分所有者または第三者に譲渡または貸与したときは、その区分所有者の駐車場の使用権は消滅する。
例外として、同居人に譲渡・貸与するとは可能。また貸与の期間が3年未満であれば専用使用権は消滅しないが、管理組合がその期間中他の区分所有者に駐車場を使用させることができる。
Cマンションでは
区分所有者が他の区分所有者または第三者にその住戸部分を譲渡または貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。ただし、当該譲渡または貸与が同居の親族に対する者、またはその住戸部分の使用者に変更を伴わない場合等については継続してその駐車場を使用することができる。
となっていました。
基本的には、区分所有者、マンションの持ち主が駐車場を使用するのが前提で、同居の家族が使うことや、短期間での貸し出しについては柔軟に対応しているという印象です。
駐車場の細かい決まりはほかにも書きたいところでありますが、長くなってきましたので、今回はこのあたりで終了します。
調べていると、都心の駅直結のタワーマンションで暮らして、車は持たない!
個人的にはこの暮らし方が、楽しそうだと思いました。
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