地上げの手口!合法的な地上げ①
ワンダーランドのお客様に本当にあったお話!その①
土地の共有物件を狙っている!!(土地共有物件:2人以上が同じ土地を所有している不動産のこと。土地共有物件は、相続、贈与、共同購入などの方法で所有権が分割されずに複数の所有者が存在する)
不動産分割請求とは何ぞや?
このような場合の分割請求は
複数の共有者が所有する土地や建物などの不動産を、共有している権利を主張する共有者が一方的に不動産を分割することを請求(裁判・調停・和解などで)する手続きのことを言います。
簡単に土地を道路に直角で2分割できれば問題は無いですが、複数の人が共有持分を持っていたらそんなに簡単な話ではありません。
調停和解が出来ないときは、共有されている土地を競売によって売却し、金員を分割することになります。
具体的にどんな土地が狙われるのか。
数人で共同所有(共有)されている土地を狙っています!
本当にあった話ですが
8名ぐらいで共同所有(共有)する土地がありました。
この土地は大阪市が区画整理をして出来た土地です。
(区画整理をして、行政がこんな共有にする土地の分け方をする方が悪いのかも知れませんが)
その共同所有(共有)されている土地の合計面積は、約100坪強です。
その土地内には、
道路に面する建物(所有者は2名)と、道路より奥に1本伸びた路地(幅1.2m~1m位で道路と認定されないもの)に、建物(土地を共有している方が所有し建物は所有権登記されている)が建っています。
奥に建物を所有されている方は、建築基準法上、再建築が出来ない事になります。
※大阪市の場合でもザックリ説明すると※
敷地が幅員4m以上の道路に最低限2m以上接していなければ建物を建築することはできません。これは、災害時に逃げ遅れないようにする為、また緊急車両が乗り入れられるようにする為です。
路地状部分は私道ではなく、路地扱いで道路とは認めて貰えず、敷地の一部とされ敷地面積に含められます。
間口は10m位で奥行きは35m
これで350㎡ 105.87坪になります。
こんな土地を地上げ屋(不動産業者の免許有)というのは、狙っているのです。
再建築不可を武器に、奥に建物を所有される方に、相場より安い土地値で売って貰おうとする。
広報にまず、不動産業者は道路に面する建物を所有します。
ここで不動産業者は利ざやを稼ごうとします。
奥に建物を所有(土地共有者)されている方に、その後方、さらに後ろ側にいらっしゃる建物の所有者様(土地共有者)に、「建物と土地の共有持分を売ってくれませんか」と話をしに行く。
勿論、後ろ側にいらっしゃる建物の所有者様(土地共有者)は、「売らない」という答えが返ってくる。
業者は
「次に建物を建て替えるときは、土地共有者の全員同意がいるので、同じ様な建物は建てることは出来ませんよ」と、言われる。
要は改築しか出来ない(準防火・防火の場合は1㎡の増築工事でも本来は、確認申請が必要)だから再建築も増改築も不可であると言う事を言い、
100坪以上の土地値とは雲泥の差になる価格を提示してくる。(二束三文と言わんばかり)
これで話は決裂してしまう。
そこで、道路に面する建物を所有した不動産業者は、
裁判所に土地の分割請求の申し立てをします。
どう分割請求を進めるのか。(流れ)
土地の共有者は、土地の分割を求めるために、裁判所に申し立てを行います。申し立ては、地方裁判所や家庭裁判所などの管轄裁判所に提出されます。
和解交渉:
裁判所は、まず和解交渉を試みます。和解が成立すれば、土地の分割が行われます。
調停:
和解が成立しない場合は、裁判所は調停を行います。調停では、裁判官や調停委員が、共有者間の話し合いを促し、解決策を提案します。
判決:
調停でも解決しない場合は、裁判所による判決が下されます。判決には、土地の分割方法や、分割後の所有権の配分が示されます。
分割実施:
判決が下された場合は、土地の分割が実施されます。共有者がそれぞれの所有権を持つ分割後の土地が誕生します。
以上が、土地の共有者が土地の分割請求をした場合の流れになります。ただし、具体的な手続きや期間は、地域や裁判所によって異なる場合があります。
分割請求の結果
ワンダーランドのお客様は、裁判所におよそ2年弱通われ
ようやく和解が成立
成立と言っても
不動産業者が土地(土地共有者の持分)と建物を安い値段で買っていったというたわいもないお話。
お歳を重ねられている方は、裁判所に行くのが面倒、最初の数回は裁判所に行っても次の日程とか全然審議が進まないために段々といやになってくるので、気分は早く終わらせたいと思われるようになってしまいます。
そこを業者はそこをつけ込んでくる。
その結果、不動産業者は土地をお安く仕入れ、デベロッパーに売却し、利ざやを稼ぐという構図になっている。
最近は相続問題などで共同所有の土地を売却したいと言うお話が増えてきています。でもなかなか売却しにくく、悩まれている方も多くいらっしゃいます。
一番問題なのはご自身が処理をするのが面倒なので、子供に任せると言われる方です。
これは本当に問題の先送りどころか、もっと傷口を開けて問題を大きくすることがあります。残ったものが解決するのは難しいと言わざるを得ません。すぐに問題解決の道に進のが得策です!!!
相続の準備も怠らずにされるのが得策ではないかと思われます。
ご相談・ご質問もどうぞ!
上記のことで悩まれていませんか、悩まれているのであれば、一度、ワンダーランド久保田までお気軽にご相談、ご連絡ください。
(先日、NHKのクローズアップ現代で地上げ屋が紹介されてから、以前より多く三為業者や地上げのご相談を全国各地より多数戴きます)
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
・HP: https://www.0120720901.com/
https://www.720901.com/
https://www.720.co.jp/
・mail info@720901.com
・
住所:大阪市浪速区敷津西1-1-25
Tel: 0120-720901(なにわくで一番)
Tel: 0120-720981(なにわくは一番)
Fax: 06-6643−3363
Fax: 06-6647-3363
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産業 免許番号第1590号)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2~3週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(27歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠27歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。(2020年に難波店閉店)
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。