住宅ローンを滞納するとどうなる？

住宅ローンの返済を滞納すると、多くの場合、深刻な結果が待っています。

今回は、その具体的な流れを記載していきます。

住宅ローンの返済が滞ると、まずは滞納となります。

滞納は、約束された期日までに返済が行われなかった状態を指します。

滞納1か月から3か月までは、書面や電話などによる督促が行われます。

この段階に滞納分を支払うことができれば、引き続き分割での返済が続けられる可能はあります。

一度や二度の遅れは、何らかの理由での一時的なものであるとみなされることが多いからです。

支払いが厳しい場合、このタイミングで借入先の金融機関に相談することで、返済スケジュールの延長などに応じてもらえることがあります。

しかし、滞納が続き、3か月から半年が経過すると、金融機関から催告書が普通郵便ではなく内容証明郵便で送達されます。

内容証明郵便として届いた催告書は、それまで郵送されてきた督促状と異なり、法的な効力を伴います。

催告書には、滞納分と遅延損害金を支払わなければ「期限の利益」が喪失する事や、競売によって債権回収を始める事が記載されています。

住宅ローンにおける期限の利益とは、事前の取り決め通り返済を続けることで担保される「分割払いの権利」のことです。

催告書が届いてからも滞納を続けると期限の利益を失うため、以降は一括での返済しか受け付けてもらえなくなります。

しかし実際には一括で返済なんてできないので、金融機関はこの時点で競売で家を現金化することを考えているでしょう。

住宅ローンには、多くの場合、保証会社が関わっています。2023年日本全国の新築住宅の平均販売価格は10年前と比較して1300万円も上昇しています。

毎月11万円、10年間支払うと1320万円、金利を考えると10年間で支払いきれない金額です。

期限の利益喪失から約1か月経過した頃、代位弁済通知が届き、ローンの申し込みの際に締結した保証契約に従い、保証会社が金融機関に対して債務の一括返済を行います。

保証会社が一括返済したことに、住宅ローンの債権は金融機関から保証会社に移転します。

代位弁済後、保証会社は担保である家を売却して債権を回収するため、競売の準備をはじめます。

35年ローンで考えてみも、月々の支払が約3万円以上増えていることになります。

 

最近話題の2023年に販売を開始した高級マンション、三田ガーデンヒルズの販売価格は、第1期では最低販売価格は2億円以上（80㎡以上の部屋のみの販売）で、20億円超の部屋もあるそうです。

第2期の販売は2023年10月下旬の予定ですが、最低販売価格は1億円を超えると言われています。

ちなみに1番小さな部屋は1R、29.34㎡です。

販売価格1億円として計算すると、坪単価が約1,130万円となります。

浪速区の中古マンションの相場は坪単価240万円くらい、

浪速区の新築マンションの相場は坪単価310万円くらい、

全然レベルが違いますね。

三田ガーデンヒルズも都心部の物件であり、リセールバリューが高いとすると、今後どのような価格で取引されていくのか、恐ろしいですね。

しかし、不動産価格はずっと上昇していくとは限りません。

不動産の市場は常に変化し続けるため、最適な売却・購入のタイミングを見極めることが重要です。

保証会社の代位弁済から2～3か月ほど経過すると、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

この書類は、保証会社が申し立てた競売の手続きが受理され、競売の開始が決定したことを所有者に通知する書面です。

ここから、競売の手続きが本格的に進んでいきます。

競売の手続きが始まると、競売対象のとなる物件の下見や査定、現状調査が行われます。

裁判所の執行官や土地家屋調査士が現地を訪問し、その物件の価値や状況を調べ、競売の売却基準価格の決定や、資料の公開に必要な情報を集めます。

現状調査に所有者の同意は必要ないため、所有者は拒むことができません。

所有者が立ち入りを拒否した場合は、執行官はカギを壊して家の中に入ることも認められています。

この調査の結果を受けて、競売の入札期間が決定し、物件を競売で売却することやその物件の情報が公開され、裁判所に置かれている資料や専門のインターネットサイトで情報が閲覧できるようになります。

情報は誰でも無料で見られるので、知り合いに見られ競売となっている状況が知られる可能性もあります。

入札期間になると、裁判所で入札が可能となります。

入札期間はケースによって異なりますが、長い場合でも1か月程度となることが多いです。

入札期間が終了すると、次に開札に移ります。

競売においては、一般の人々や法人が参加することができ、最高額を提示した者が買主として決定されます。

買受人が決まると、裁判所の審査が行われ、その後、売却許可決定が出され、関係者からの不服申し立てがなければ、売却許可決定が確定となります。

売却許可決定が出された後、買受人が裁判所に代金を納付すると、その時点で所有権が移転して、家は買受人のものとなります。

この競売での売却額が、残された住宅ローンの返済額よりも低い場合、その差額を借り手が負担することとなります。

競売は、売却価格が市場価格の5〜7割程度と低くなるため、残債の返済負担も大きくなります。

入札期間になると、裁判所で入札が可能となります。

入札期間はケースによって異なりますが、長い場合でも1か月程度となることが多いです。

入札期間が終了すると、次に開札に移ります。

競売においては、一般の人々や法人が参加することができ、最高額を提示した者が買主として決定されます。

買受人が決まると、裁判所の審査が行われ、その後、売却許可決定が出され、関係者からの不服申し立てがなければ、売却許可決定が確定となります。

売却許可決定が出された後、買受人が裁判所に代金を納付すると、その時点で所有権が移転して、家は買受人のものとなります。

この競売での売却額が、残された住宅ローンの返済額よりも低い場合、その差額を借り手が負担することとなります。

競売は、売却価格が市場価格の5〜7割程度と低くなるため、残債の返済負担も大きくなります。

買主が決定した後、一定の期間を経て、物件の明け渡しが行われます。

この際、借り手は強制的にその物件から退去させられる可能性があります。

強制執行されてもかまわないなら、代金の納付から2か月程度は住めるようですが、明け渡しに関する費用や、物件の状態を元に戻すための費用も、借り手が負担しなければならない場合があります。

競売での売却を回避できない場合は、所有権の移転日を目処に、計画を立てて引っ越すのがよいでしょう。

一般的に、住宅ローンの滞納から、競売を経て新たな所有者に明け渡すまでには12か月から18か月程度かかります。

住宅ローンの返済を滞納することは、金融的な問題だけでなく、生活の基盤である住宅を失うリスクも伴います。

住宅ローンは、返済が難しい場合、早めに金融機関に相談すれば返済計画の見直しに応じてもらえることがあります。

返済に関して問題が生じた場合は、できるだけ早めに金融機関に相談し、解決策を模索することが大切です。

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