媒介契約って何？3種類の媒介契約。

専属専任媒介契約は、不動産の仲介を依頼するときに結ぶ媒介契約の一種で、その不動産の売買等の仲介をその1社のみに依頼するという契約です。

今回は、媒介契約の種類やそれぞれの特徴を説明したいと思います。

媒介契約は、不動産の売却において、不動産会社と売主との仲介の契約を指します。

不動産取引で媒介と仲介は、ほぼ同じ意味と思っていただいて大丈夫です。

媒介契約には3つの種類があり、それぞれにメリットやデメリットがあります。

きちんと説明を受け、考えた上で、その不動産に合った媒介契約を選ぶことが重要です。

ちなみに媒介契約は、売買、交換、賃貸等でも同様に結ばれる契約で、売主・買主・貸主・借主等のそれぞれと不動産会社が媒介契約を結ぶことができますが、

今回はわかりやすく、不動産の売主と不動産会社が媒介契約を結ぶという形で書いていきます。

専属専任媒介は、売主が1つの不動産会社のみに仲介を依頼する形態です。

この契約では、1つの不動産会社が売却に関するすべての業務を専任的に担当し、売主は他の不動産会社との契約を結ぶことができません。

また、自分で買い手を見つけてきたとしても、その不動産会社を介さずに売ることはできません。

専属専任媒介契約の主なメリットは、不動産会社が全力で売却に取り組むことが期待でき、売却を迅速かつ効果的に進めることができることです。

不動産会社側から考えると、自分の会社を通して売却が行われることが決まっているので、売れれば必ず仲介手数料が受け取れ、他の業者に取引を横取りされるリスクがありません。

そのため、その他の媒介契約よりも意欲的に売却への営業活動を行いますし、売却のためにかかる調査や広告の費用も積極的に使うことができます。

手厚い売却活動の結果、よりよい条件で売却できたり、早く買い手が見つかる可能性が高まります。

この契約では、不動産会社は売主に対し、売却に関する進捗状況や買い手の応募情報を週に1回以上報告する義務が課せられています。

また、売却物件を市場に広く公開するために指定流通機構（通常はレインズと呼ばれます）に物件情報を5日以内に登録しなければなりません。

これらの要件は宅建業法に基づいており、専属専任媒介契約は他の媒介契約形態に比べて売主への報告と情報公開の義務が、厳しく定められています。

自分の不動産会社だけに売却のことが任されている以上、公開されている市場への物件情報の登録や、売主にきちんと報告するルールが義務づけられているのです。

売主にとっては、売却に関する窓口が一本化され、売却の進捗状況が把握しやすく、またいろんな不動産会社とやりとりをする煩わしさもありません。

デメリットは、専属専任媒介契約の契約期間中は他の不動産会社に仲介を依頼することができないので、情報が偏ってしまう可能性があることです。

また、その会社の力量次第で、売却の金額や売却にかかる時間が変わります。

メリットで不動産会社が全力で取り組むことが期待できると書きましたが、残念なことにそれとは逆に、不動産会社によっては、仲介手数料がもらえる事が決まっているために積極的に売却活動をしないということもありえます。

例えば、「専属専任媒介契約を結ぶと仲介手数料を値引きする」等と謳っている不動産会社は、始めから広告費などを使う気は無く、レインズに情報公開だけして、後は他の不動産会社が買主を連れてきてくれるのを待っているだけということもあります。

自社で、絶対に売主からも買主からも手数料をもらってやろうと狙っている、自社の利益最優先の不動産会社は、

他社がより高い値段で買主を見つけたとしても、商談中などと嘘をついて契約させず、

自社が見つけてきた買主のみとしか契約させないようにする、「囲い込み」と言う事をする恐れがあります。

その買主が相場の値段で購入してくれればよいのですが、あまりにも安い値段で、結論を威圧的に迫ってくる場合は、要注意です。

専属専任媒介契約の有効期間は、3ヶ月以内で、それ以上長い期間を定めていても3ヶ月に短縮されます。

依頼者からの申し出がある場合に限り、有効期限を3ヶ月以内で更新できるとされていますので、売主の合意なしに契約が延長されることはありません。

専任媒介は、売主が1つの不動産会社のみに仲介を依頼する形態は専属専任媒介と同じですが、売主自身も販売活動を行うことができるという点で違いがあります。

つまり、他の不動産会社との契約を結ぶことはできませんが、依頼者が、親戚や友人など、自分で買い手を見つけてきた場合には、その相手と売買契約をすることができるというものです。

専任媒介契約の場合は、不動産会社は売主に2週間に1回以上の報告を行い、指定流通機構（レインズ）に物件情報を7日以内に登録しなければなりません。

報告や情報公開に関する要件は専属専任媒介契約に比べて緩やかですが、売却のための活動を行う義務は課されています。

専属専任媒介契約と多少の違いはありますが、一般の方が不動産の買い手をうまく見つけてくると言う事は少ないと思いますので、専属専任媒介契約と専任媒介契約はあまり変わらないと思っていただいても大丈夫です。

メリットやデメリットについても専属専任媒介契約と同様です。

専任媒介契約の有効期間も、3ヶ月以内で、それ以上長い期間を定めていても3ヶ月に短縮されます。

更新についても同様に、依頼者からの申し出がある場合に限り、有効期限を3ヶ月以内で更新できるとされています。

一般媒介は、同じ物件の売却を複数の不動産会社に重ねて依頼できる契約方法で、売主は複数の不動産会社に不動産の情報を提供することができます。

契約の内容の取り決めによっては、他の不動産会社に依頼することを、契約を結んだ不動産会社に伝えなければならない場合もありますので、契約する際に確認が必要です。

一般媒介契約には、指定流通機構（レインズ）への物件情報の登録義務は無く、また不動産会社が売主に状況報告をする義務もありません。

一般媒介契約のメリットは、同時に何社とでも媒介契約を結ぶことができ、様々な会社が買主を探してくれるので、購入希望者が多ければその中からより良い条件で購入してくれる買主を選ぶことができます。

最終的に、よりよい条件の買主を連れてきた不動産会社が仲介を行う事になります。

1社のみに依頼する他の媒介契約では、物件がよい条件で売れるかどうかはその1社の不動産会社の力量に左右されますが、様々な会社に依頼できる分、不動産会社選びでの失敗のリスクは下がります。

様々な不動産会社の人たちから情報がもらえることで、正しい情報を精査しやすくなります。

また、指定流通機構（レインズ）への登録義務がないので、物件の情報を公にせずに売却活動を行うことができます。

もちろん、任意に指定流通機構（レインズ）に登録してもらうことによって、買主を探すことも可能です。

デメリットは、築年数やエリアなどの条件がよくない場合には、積極的に販売活動をしてもらえない可能性があることです。

一般媒介契約では、各不動産会社が不動産を販売するために活動しますが、成功報酬が発生するのは実際に買手を紹介した不動産会社だけです。

広告費をかけても、他社が買手を見つけたら、報酬を得られませんし、広告費分がマイナスになってしまうので、買手を見つけるのが大変そうな物件には労力は使わない事が考えられます。

また、売主への報告義務がない複数の不動産会社とやりとりすることになり、物件売却の進捗情報が把握しにくく、情報が整理しにくいです。

複数の不動産会社から同じ様なことを聞かれたり、違う方向性のことを言われたり、その対応が煩わしくなることも考えられます。

一般媒介契約の有効期間には法律上の制約はありませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、他の媒介契約と同じく3ヶ月以内で定めるものとされています。

一概にどの契約が良いとは言えないのですが、それぞれの契約に向いているパターンを簡単に書いてみます。

 

①専属専任媒介契約②専任媒介契約

過去に不動産の査定などを行い、だいだいの相場がわかっている

その不動産会社を信頼することができる

複数の不動産会社とやりとりせず、整理された情報が欲しい

都心部や人気エリアから外れている

しっかりと広告費をかけて、買主を探してほしい

 

③一般媒介契約

複数の不動産会社とやりとりして、条件のよい買主を選びたい

都心部や人気エリアの物件で買手がつきやすい

その不動産会社が信頼できる会社かわからない

売却の進捗情報を知りたいときは自分から連絡して確認出来る

 
 

一般的なことを書きましたが、不動産は実際に売り出してみないと、どうなるのかわかりません。

人気エリアではない物件でも、ちょうどその条件の物件を待っている人がいれば、相場よりも高く売れるかもしれませんし、

人気エリアの物件でもタイミングによっては買い手がすぐに見つからない場合もあります。

不動産は縁の物ですし、不動産会社との関係もまた縁なのでしょう。

必ずしもどの媒介契約がよいとはいえないのですが、ひとつ確実に言えることは、よく分からないまま署名したりハンコを押したりはしないで下さい。

もちろん不動産会社に説明義務はあるのですが、説明をきちんと受けていないことを後で証明することは難しいです。

先日国土交通省の方から不動産取引についてのお話を聞く機会があったのですが、

十分な説明を受けず、理解をできないまま、署名捺印してしまった場合、もちろんその不動産会社は悪いのですが、

結果的に手元に残っているのは、署名捺印された書類です。

その書類だけ見ると、理解し合意して署名捺印していると思われてしまいます。

なので、簡単にハンコを押したりサインをしたりせずに、必ず内容を確認して、理解、納得できるまで説明を聞いて下さいとおっしゃっていました。

 

冒頭で紹介した相談者の方のケースでは、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社から、

当初の査定額の半額以下で買い付けが入ったと言われ、その値段で売るのか早く結論を出すように迫られたようです。

もちろんお断りするよう勧めました。

そもそも、媒介契約自体が説明義務違反ですし。

また、近所の他の不動産会社を通じて説明義務違反で媒介契約が結ばれた旨が、契約相手の不動産会社に伝えられ、

契約相手の不動産会社がフランチャイズだったために本社の方にもクレームが伝わり、

結果的に無事、専属専任媒介契約は解除出来るようです。

 

不動産の取引をするというのは、タダでさえわからない事が多くストレスも大きいのに、こんなことに巻き込まれたら本当に疲れますね。

誠実な不動産会社や担当者に出会い、皆様がよい不動産取引が出来る事を祈っております。

 

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