「老朽化した建物、放っておくと損害賠償!?」所有者に問われる管理責任とは
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
「うちの家、もう築30年くらいやけど、特に問題もないし…」
「空き家になってるけど、今すぐ何かする必要はないと思ってる」
そんなふうに考えている方、案外多いのではないでしょうか。
でも実は、“昔は問題なかった”建物が、年月とともに「所有者としての責任を問われる存在」になっているケースが、今、じわじわと増えています。
今回は、老朽化が進んだ建物の“思わぬリスク”と、その管理責任について、実際の現場感を交えてお話しします。
1.雨漏りひとつで損害賠償?
築年数が古くなると、最初に目に見えてくるのが「雨漏り」です。
自分が住んでいれば、すぐに気づいて修繕できますが、空き家だったり、貸していたりすると、気づかないまま被害が広がることもあります。
たとえば、
天井からの雨漏りで家具や家電が水浸しになった
階下の部屋にまで水が染みて、入居者から修繕請求を受けた。
こういった場合、建物の所有者や貸主が「管理責任を怠った」とみなされ、損害賠償を求められることもあります。
余談ですが、火災保険で雨漏りは出ません。出るのじゃないのと聞かれることもありますが、台風や突風などがあれば火災保険でも出るケースが見受けられます。
2. 外壁が落ちた、看板が飛んだ──それ、誰の責任?
都市部では、建物の外側が人通りや隣地に面しているケースも多く、外壁の剥がれや看板の飛散が大きな事故につながるリスクがあります。
実際に起こり得るトラブルとしては
●古くなった外壁の一部が剥がれ落ち、歩行者のすぐ近くに落下した
●店舗の看板が強風で飛ばされ、隣の建物に当たった
●瓦が風で落ちて、通行人に怪我をさせかけた
こうした場合、民法717条により、まずは建物を「占有している者」が必要な注意を払っていたかどうかが問われます。
そして、占有者が「必要な注意をしていた」と認められた場合、最終的には「所有者」が“無過失”であっても責任を負うという構造になっています。
つまり、「自分は住んでいないから関係ない」と思っていても、所有しているだけで責任を問われる可能性があるということです。
この責任の重さを知らずに建物を放置していると、「まさかの損害賠償」が現実になるケースもあります。
3. 空き家だからといって放置できない
特に問題になりやすいのが、誰も住んでいない老朽化物件=空き家です。
空き家になるとどうしても気が緩み、
「人が住んでないんだからいいだろう」
「使わないのに修理するのはもったいない」
そんな考えがよぎりがちです。
しかし、実際には
●周囲の住民から苦情が入った(瓦が落ちて危ない、草が伸びて害虫が出る)
●自治体から「管理不全空き家」として指導を受けた
●解体や修繕を求められ、思わぬ費用が発生した
こういったケースが、大阪市内でも実際に起きています。
“使ってない家”ほど、「ある日突然、費用と責任が発生する」ということを、ぜひ覚えておいていただきたいです。
これも余談ですが、空き家であることを火災保険会社に申告していなかったり、長期間放置されていた場合なども火災が起こった場合、火災保険金が支払われない場合があるので注意して下さい。火災保険会社にも確認しておいて下さい。
4. トラブルを防ぐには?
最低限、以下のようなことを意識していただければと思います。
*外壁・屋根・雨樋など、定期的な点検・修繕をする
*建物が使われていない場合も、年に数回は現地を確認する
*第三者や管理会社に管理を委託するのも一つの方法
*いずれ売却・活用する可能性があるなら、状態を把握しておく
特に、将来的に相続人が困らないようにするためにも、早めの判断と準備が大切です。
5. 「知らずに放置」が、一番危ない
これからの時代、建物の価値よりも“管理の姿勢”が問われる場面が増えていきます。
もし、
「昔に建てた建物がそのままになっている」
「親の家を相続したがどうしていいか分からない」
そんな状況に心当たりがある方は、まずは状況確認から始めてみてはいかがでしょうか。
不動産についてお困りのことは、ぜひワンダーランドにご相談ください。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産業 免許番号第1590号)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2~3週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(27歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠27歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。(2020年に難波店閉店)
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。