有限会社ワンダーランド
2023年12月19日
ブログ
区分所有マンションの老朽化問題
築40年を超えるマンションの数は、令和元年末現在92万戸、令和11年末には約2.3倍の214万戸、令和21年末には約4.2倍の385万戸と想定されている。
1. 安全性と耐震性
建物の老朽化: 経年劣化により、建物の構造的な安全性が低下しています。
特に、1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションでは、耐震性に不安があります。
耐震診断と補強: 老朽化したマンションの耐震診断や補強工事が必要ですが、これには高額な費用がかかります。
また、特定要除却認定という制度もあります。
2. 修繕と管理
大規模修繕: マンションの長期的な維持には、定期的な大規模修繕が必要です。しかし、これに伴う高額な費用が住民間での負担問題を引き起こすことがあります。
管理組合の役割: 管理組合が適切な修繕計画を立て、修繕積立金を管理することが重要ですが、これには住民の積極的な参加と合意形成が必要です。
3. 法的・政策的な課題
法規制の変化: 日本ではマンションの管理や更新に関する法律が整備されていますが、既存の建物に対する法的な制約や義務が複雑である場合があります。
政府の支援策: 日本政府は、老朽化マンションの再生や更新を支援するための政策を進めていますが、これらの政策の有効性や実施状況は場合によって異なります。
4. 再開発と建て替え
再開発の難しさ: 建て替えや再開発は、マンションの老朽化問題の一つの解決策ですが、住民の合意形成、資金調達、法的手続きなど多くの障壁があります。
コミュニティの維持: 建て替えや再開発によって、長年培われたコミュニティが失われることも問題視されています。
5. 社会的影響
高齢化の影響: 日本の人口高齢化に伴い、マンション居住者の高齢化も進行しています。これにより、管理組合の運営や修繕計画の策定に影響が出ています。
対応策
住民の啓発と教育: マンションの適切な管理や老朽化対策についての住民教育が重要です。
専門家の活用: 建築専門家や法律専門家の助言を受け、適切な修繕計画や再開発計画を立てることが求められます。
政府の積極的な介入: 政府は法的支援や資金援助を通じて、マンションの老朽化対策を支援すべきです。
日本における区分所有マンションの老朽化問題は、単に建築技術の問題にとどまらず、法律、経済、社会システムといった多面的な要素が絡み合っている複雑な課題です。
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。