上階の配水管から水漏れ！区分所有建物編

分譲マンションで起こってるはなしです。

バスルームの上からの排水漏れ！
マンション管理士試験の問題には
区分所有マンションの老朽化問題

バスルームの上からの排水漏れ！

ある日、私たちの賃貸管理している分譲マンションの住人から電話がありました。

「バスルームの上から水漏れが起きています」とのこと。
詳しく話を聞くと、「点検口を開けると、上階のスラブ（鉄筋コンクリート製の床や屋根のこと）を伝って水が漏れている」という状況でした。すぐにマンションの管理会社に連絡を取り、迅速な修理を期待しましたが、管理会社は「まず組合の理事長に話をする必要があります」と、すぐには対応してくれませんでした。

水漏れの原因がどこにあるのか不明であるため、排水管の詰まりが共用部分に起因するのか、それとも他の原因があるのかを特定する必要があります。

共用部分であれば、共用部分の保険を使用して修理が可能ですが、これには規約に従った手続き（普通決議など）が必要になります。したがって、水漏れの責任が上階の住人にあるのか、それとも共用部分に問題があるのかを明らかにすることが、対応の決定に影響します。

マンション管理士や管理業務主任者の試験にも出てくるように、区分所有法に基づく共用部分の管理所有を設定していれば、保険金の請求や修理がスムーズに進むはずです。しかし、都市部の区分所有建物のマンションでは、戸数が少ない場合など、標準管理規約を用いていなく、俗に言う下駄履きマンションや民泊を規約で承諾している区分建物などが多いです。

通常、管理者（理事長）は特定の資格要件がなく、法人や外部の人物、賃借人でも可能で、人数制限もありません。
理事長等の役員もそのマンションに住まれている区分所有者の場合は輪番制などを用いられることが多く、管理会社や管理会社の社員が管理者の役割を担うこともあります。

残念ながら、いい加減に管理されているマンションも存在するのが現実です。

マンション管理士試験の問題には

自分が所有するマンションの上階の排水管から発生した水漏れによって被害を受けた場合、損害賠償する場合、

上階にある排水管が共用部分に属することを立証しなくても、共用部分の所有者に損害賠償を請求できる（民法717条１項）。とあります。

そして、共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属するから（区分所有法11条１項本文）、自分は、管理組合に対して損害賠償を請求できます。しかし、上階部分の排水管の設置または保存に瑕疵があることにより生じたことについては、区分所有法上、推定(ある状況や条件が満たされると、法律は特定の事実が真実であると「推定」します)されることはない。という問題があります。

法律は難しいですよね！

でも、現実は難言い。
管理者が管理所有者でこれらのことがよくわかり、管理会社に法律をよく知ってるマンション管理士がいれば、修理や損害賠償など、もっと時間がかからなかったのでは無いかと思います。

区分所有マンションの老朽化問題

日本における区分所有マンションの老朽化問題は、特に都市部で顕著な社会的課題となっています。

日本のマンションは、高度経済成長期からバブル経済期にかけて大量に建設されたため、多くの建物が老朽化の段階に入っています。

この問題は次の機会に説明したいと考えています。

このままだと大変な事になってしまいます。

この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。