共有名義の不動産を売却する際のトラブルとその対処

家族や親族で共有している不動産の売却は、単独名義の売却と比べて複雑です。

特に、売却等の処分を行うときには、共有者全員の合意が必要なため、思わぬトラブルに発展することもあります。

共有名義の不動産とは、複数の所有者が共同で所有している不動産を指します。簡単に言うと、夫婦で共有。又は、兄弟姉妹３人で共有など。

不動産の売却を考える際、共有者全員の同意が必要になるため、売却がスムーズに進むとは限りません。

所有者それぞれの意見や状況が異なる場合、合意が得られずトラブルに発展することもあります。

今回は、共有名義の不動産を売却する際の注意点や、トラブルを回避するためにできることを、考えていきたいと思います。

共有名義の不動産を売却する際には、まず全ての共有者の同意を得ることが不可欠です。

売却を希望する人が一人であっても、他の共有者が売却に同意しなければ取引は成立しません。

そのため、売却に向けた事前準備が非常に重要です。

 
最初に行うべきことは、全共有者との信頼関係を保つことです。

売却理由や条件をできる限り共有し、全員が同じ情報を基に協議を進められるようにすることが大切です。

また、売却する不動産の市場価格や売却時の費用などについても事前にしっかりと調べ、共有者全員に説明する準備をしておくと、合意形成がスムーズに進む可能性が高くなります。

共有者の間で意見がまとまらない場合、感情的な対立が長引くことがあります。

弁護士に相談するという選択肢もありますが、費用が発生し、結果として自分の取り分が少なくなるケースもあるため、慎重に検討する必要があります。又、税理士(共有などの法律に弱い)に相談されても同じようなものです。
 

まずは冷静な話し合いを試み、共有者間での合意形成を優先しましょう。

それでも解決が難しい場合、法律的な手続きが必要になることもあります。

その際、弁護士若しくは司法書士を含めた専門家の助言を受けながら進めることで、最適な解決策が見つかる場合もあります。

共有名義の不動産を売却する前に、名義を解除する方法も検討に値します。

一人の共有者が他の共有者の持分を買い取って単独名義に変更することで、売却がスムーズに進む場合があります。

ただし、名義変更には登記手続きや税金などの費用がかかるため、事前にそれらのコストを確認しておくことが重要です。

また、共有の分割請求というのがあります。

分割請求は、共有者の一人または複数の共有者が、共有物の分割を求めるために行う請求です。共有物が不動産である場合、これは特に重要です。

●共有の分割請求とは
共有の分割請求とは、複数の所有者が共有している財産（共有物）を、共有関係を解消するために物理的または金銭的に分割することを求めるものです。各共有者は、原則としていつでも分割を請求する権利があります（民法第256条）。

分割の方法には、以下の主な方法があります：

　現物分割：物理的に共有物を分割する方法です。不動産の場合、土地を区画ごとに分けるなどがこれに該当します。

　換価分割：共有物を売却し、その売却代金を共有者間で分配する方法です。物理的に分割が困難な場合や、不動産をそのまま所有するよりも現金化した方が公平と判断された場合に行われます。

　代償分割：一部の共有者が他の共有者の持分を金銭で買い取る方法です。これにより、共有物自体は分割せずに、一部の共有者が単独所有者となります。

●裁判所による分割
共有者間で分割方法に合意できない場合は、裁判所に分割を請求することができます。裁判所は、公平な分割を実現するために適切な方法を選択し、場合によっては共有物の売却を命じることもあります。

土地などの共有持分権を専門に購入する不動産業者も存在します。例えば、親戚同士で土地を共有していて、その土地を利用してコインパーキングを経営している場合、特定の共有者が賃料収入を独占してしまうことがあります。こうした状況に不満を持つ他の共有者が、自身の持分を不動産業者に売却することが考えられます。

不動産業者がその持分を取得すると、知らないうちに裁判を起こされ、共有物の分割請求が行われる可能性があります。分割請求が認められると、その土地は競売にかけられることがあり、結果として土地全体が第三者に売却される事態に発展することもあります。

具体的な手続きや費用に関しては、状況に応じて専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。

共有名義の不動産を売却する際には、全ての共有者の同意を得ることが必要です。

事前に十分な準備を行い、共有者全員との信頼関係を保ちながら進めることが大切です。

また、意見の対立が生じた場合には、冷静な話し合いを重ね、必要に応じて専門家に相談しながら、適切な解決策を見つけることが重要です。

不動産の売却や共有名義に関するお困りごとや、相続についてお困りの際は、ぜひワンダーランド、紀本にご相談ください。

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