有限会社ワンダーランド
2025年02月14日
ブログ
分譲マンションの管理会社、本当に大丈夫ですか？
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
マンションの管理組合の総会に参加したことがある方はどれくらいいらっしゃるでしょうか？
分譲マンションの総会、管理会社任せで大丈夫？
多くのオーナーさんは、「総会は管理会社に任せておけばいい」と思っているかもしれませんが、実はそうとも限りません。
総会での議長が管理会社の社員である場合、その進行は必ずしもオーナーの利益を守るためのものではない可能性があります。
管理会社は、自社に有利な方向に議論を進めることもあります。
管理が適切でなければ、物件の価値や将来的な収益にも悪影響を及ぼすことがあります。
総会の出席者が少なすぎませんか？
特に中規模の区分所有マンションで、賃貸物件が多い場合、総会の出席者数が非常に少ないことが問題です。
総会に参加するオーナーは2〜5名程度しかいないこともあり、これでは総会の意味が薄れてしまいます。(収益用な40戸ぐらいしかないマンションでは出席者0人！総会場所も物件からも遠く離れた管理会社の会議室！)
築10年ほどのマンションなら問題が表面化しないこともありますが、年数が経つにつれて修繕積立金が不足し、将来的な大規模修繕の際には、オーナー一人一人に多額の追加負担が発生するリスクがあります。
総会に出席していないと、こうした問題を事前に察知することができず、知らない間に損をしてしまう可能性があります。
今年も管理会社の社員が修繕積立金を横領という事件がありました。
2025年1月、大阪市内のマンション管理組合の口座から約4,700万円の修繕積立金が横領される事件が発生しました。
この事件では、管理業務を委託されていた会社の元社員（68歳）が逮捕されています。
●過去の事件
・沖縄県の事例（2000年～2008年）： マンション分譲大手の系列管理会社の社員が、担当する県内の19の管理組合から合計約8000万円を横領していたことが明らかになりました。
・長崎市の事例（2018年）： 市内のマンション管理人が、数年間にわたり約2億円を着服していたことが判明しました。
・静岡県の事例（2018年）： 県内のマンションで会計担当をしていた理事が、修繕積立金を総額1億3690万円横領したとして起訴されました。
委任状集めだけで終わる総会
管理会社が総会を行う際、多くの場合、オーナーからの委任状(葉書です)を集めて議長に一任する形で進行されます。
これにより、管理会社は自社の都合に合わせた決議を通すことができる状況を作り出すことが可能です。
この流れでは、オーナーの意見や利益が十分に反映されることなく、管理会社の意向が優先されてしまうことがあります。
例えば、修繕積立金の使い道や管理費の適切な配分が議論されるべき総会が、実際には形骸化しているケースが多々あります。
そのため、管理会社が不透明な運営を続け、物件の維持管理が十分に行われない結果、長期的にマンションの価値が下がる危険性があります。
管理会社の変更は、普通決議
「管理会社の変更は難しそうだ」と考えている方も多いかもしれませんが、実際はそうではありません。
管理会社の変更は区分所有法に基づき、普通決議(※1)によって行うことができます。
区分所有法では、出席者の過半数と議決権の過半数があれば決議が成立します。
つまり、総会に出席しているオーナーの数が少なくても、その出席者の過半数が賛成すれば管理会社を変更できるのです。
管理会社に不満がある場合、積極的に行動することが求められます。
大切な資産を守るために、管理会社の変更も選択肢のひとつとなる事を知っておきましょう。
※1
区分所有法と標準管理規約の普通議決の違い（定足数も含めて）
1. 区分所有法（区分所有者全体の集会）
・普通議決：区分所有者および議決権の「過半数」
・定足数：特に規定なし（出席者の過半数で決議可能）
・特徴：
・特に定足数の規定はなく、出席者の過半数で決議が可能。
・ただし、管理規約に特別な定めがあれば、それに従う。
2. 標準管理規約（管理組合の集会）
・普通議決：「議決権総数の過半数」を持つ組合員が出席し、
その出席者の「過半数」の賛成
・定足数：議決権総数の過半数
・特徴：
・定足数（会議を成立させるための条件）が設定されており、
議決権総数の過半数の出席が必要。
・決議には、その場にいる出席者の過半数の賛成が必要。
まとめ
| 区分所有法 | 標準管理規約 | |
| 普通議決の基準 | 区分所有者･議決権の過半数 | 出席者の過半数（議決権総数の過半数が出席） |
| 定足数 | なし（出席者で決議可能） | 議決権総数の過半数の出席が必要 |
大切な資産を守るために
マンションは、住人や所有者にとって大切な資産です。
そのため、日常的な管理や修繕の積立金の管理が適切に行われているか、定期的に確認することが重要です。
特に、大規模修繕の際には、積立金の不足が原因で急な出費が発生することがあります。
このような事態を避けるためにも、管理会社がしっかりとした対応をしているかどうかを確認し、もし不満がある場合は、他の所有者と連携して管理会社の変更を検討することが賢明です。
管理会社は自分たちが永続的に管理できると思っているかもしれませんが、オーナーが声を上げることで変更する事も可能なのです。
こうした問題に対処する際、オーナー同士が連携し、信頼できる管理会社を選ぶことが、マンション全体の資産価値を守るためにも非常に大切です。
また、管理会社もオーナーに寄り添い、適切なサポートを提供できる存在でなければなりません。
ワンダーランドでは、これからも「心を大切に！」をモットーに、皆様に寄り添ったサービスを提供し続けていく決意です。
不動産に関してお困りの際は、ぜひ弊社にご相談ください。
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⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP： https://www.0120720901.com/
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住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。