三為業者！株式会社メトロス開発！法律の盲点を突いてくる！

買主が不動産業者（宅建業者）であり、仲介人（媒介業者）がいない場合、売主が直接取引をする際に「重要事項説明書」の交付が必要かどうか についてですが、 結論としては、交付の義務はありません。
コレを悪用しています！

1．重要事項説明書（35条書面）は宅建業者が「宅建業者以外」の買主に対して交付するもの

・宅地建物取引業法第35条では、「宅地建物取引業者が、宅地または建物の売買・交換・賃貸の契約を締結する際に、取引の相手方（買主・借主）に対して重要事項説明を行い、その書面を交付しなければならない」と規定されています。

・ただし、この規定は 買主が宅建業者以外の一般消費者である場合に適用される もので、相手が宅建業者である場合には適用されません。

2．買主が宅建業者の場合、取引のプロであるため保護の必要がない

・重要事項説明書は、不動産の知識がない一般の買主を保護するための制度です。

・しかし、宅建業者は不動産取引のプロであり、法的にも「知識を持っている」とされるため、重要事項説明の交付義務はありません。

もし売主が「宅建業者」であり、かつ 「売主が業として売買する（＝宅建業に該当する）」 場合には、以下の点が関係する可能性があります。

・37条書面（契約書）の交付義務はある
宅建業者が売主である場合、売買契約の締結時に**「37条書面（契約内容を記載した書類）」**を交付する義務はあります。

・買主が宅建業者でも、宅建業法上のルールが適用される場合がある
たとえば、新築住宅を売る場合などで、瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関するルールなどは適用される可能性があります。

✔ 重要事項説明書（35条書面）は不要（買主が宅建業者の場合）
✔ 契約書（37条書面）は必要（売主が宅建業者の場合）

つまり、買主が宅建業者であり、直接取引をする場合は、重要事項説明書の交付義務はなく、契約書の交付義務のみがある ということになります。

●買主有利な契約の場合（特約や条件が買主に有利）

一般的に、宅地建物取引業法（宅建業法）の35条による「重要事項説明書」の交付義務は、買主が宅建業者である場合には適用されません。 しかし、例外的に、以下のようなケースでは実質的に売主側に説明義務が発生する可能性があります。

・契約内容が一方的に買主（宅建業者）に有利なものになっている
例えば、売主に過度な負担を課すような条項が含まれる
（例：売主のみ瑕疵担保責任を負う、違約金が売主側のみ高額に設定されている等）。
・買主（宅建業者）が、一般消費者の売主に不当な契約を押し付けていると判断される場合は、宅建業法や消費者契約法による制約が生じる可能性がある。

→ ただし、「重要事項説明書（35条書面）」の交付義務が直接発生するわけではなく、契約内容の公平性が問題になるケースがあるということ。

停止条件付き契約とは
売買契約を締結する際、「特定の条件が満たされた場合に契約が有効になる」ようにする契約形態。例えば：
・「借地契約の底地が取得できた場合に契約が有効となる」
・「開発許可が取得できた場合に契約が有効となる」
・「銀行ローンの審査が通った場合に契約が成立する」
このようなケースでは、通常の売買契約とは異なり、条件の成否によって契約の効力が左右されるため、契約内容の明確な説明が必要となる。

重要事項説明書（35条書面）の交付義務は発生するか？
→これも、 買主が宅建業者である以上、原則として35条書面の交付義務は発生しません。

ただし、以下のような場合には契約の明確性を担保するため、実質的に説明を求められる可能性があります。

1．売主が一般消費者であり、契約内容が複雑である場合

・売主が宅建業者であれば専門知識があるため問題になりにくいが、一般の売主が不利になるような契約内容であれば、トラブル防止のために重要事項説明の交付を求められる可能性がある。
このケースなどがメトロスとの契約には欠かせないものになってきます。

2．停止条件が不透明で、売主が十分な理解をしていない場合

・例えば、「開発許可が取得できなかった場合に契約が無効となるが、その判断基準が曖昧」といった状況では、契約の透明性を確保するために、重要事項説明に準じた説明が求められることがある。

重要事項説明書（35条書面）の交付義務は発生しなくても、契約内容の公平性が問題になれば、契約自体が無効や取り消しの対象になる可能性があります。
35条書面は不要でも、契約書（37条書面）の交付義務はあるため、売買契約の詳細（具体的に書いていてもらう事が大事）を明記することが重要。

買主が宅建業者であっても、契約内容が買主に極端に有利な場合や停止条件付きの契約を締結する場合は、トラブルを避けるために、契約の透明性を確保する工夫が必要です。
重要事項説明書の交付義務はないものの、売主が一般消費者である場合には、契約内容を十分に説明し、理解を得ることが推奨されます。
いや！やってもらうべきです！

「他の土地の所有者との不可分一体契約」とは、複数の土地が一体となって契約され、すべての契約が成立しないと取引全体が成り立たない契約形態 を指します。

1. 契約解除の原則
このような不可分一体の契約では、一部の契約が成立しなかった場合、契約全体が解除されることが前提となる ため、通常の契約解除とは異なり、以下のような特則が適用されることがあります。

一方の契約が成立しない場合、他方の契約も自動的に無効となる（解除できる）
その場合、違約金なしで契約解除が可能である旨を契約書に明記することが一般的（これをメトロスが利用しています）
不可分一体契約のため、契約の履行（実行）が不可能となった場合は「履行不能」として契約解除が認められる場合が多い

2. 違約金なしで解約できる場合
以下のような条項が契約書に含まれていると、違約金なしで契約解除が可能となります。

(1) 停止条件付き契約
例: 「他の土地所有者との契約が成立しない場合、本契約は効力を生じないものとする。」
これは「停止条件付き契約」の考え方であり、契約がそもそも成立しなかったとみなされるため、違約金は発生しません。
(2) 解除条件付き契約
例: 「本契約は、他の土地所有者との契約が成立しない場合、売主・買主いずれも違約金なしで解除できるものとする。」
契約成立後であっても、解除条件が満たされた場合は違約金なしで契約解除できる。

3. 解除時の注意点
契約書に「不可分一体契約である」ことを明記していますが、いつまでに不可分一体契約で他の土地所有者との契約が成立しないのがわかるのか

口頭の合意ではなく、契約条項として記載されていないとトラブルの原因になる。
例えば、「本契約は、他の土地所有者との契約と不可分一体の関係にあり、○○年○月○日までに他の土地所有者との契約が成立しない場合は契約解除する。」等と明記する。

・契約不成立の原因が当事者の責任によるものでないこと

契約解除が認められるためには、「買主や売主の責任ではなく、第三者の事情によるもの（例：他の所有者が契約を拒否した）」であることが必要。

「違約金なしで解約できる」と契約書に明記されていれば問題ないように思うが、売主は契約が成立していると思いこみ、引っ越しをしてしまい、他の所有者が契約を拒否した為に不可分一体契約の為に契約が解除され、違約金も売主はもらえず、売主が被害を被る被る事になり、重大な損失になる可能性がある。

✔ 「不可分一体契約」である場合、他の契約が成立しない場合に違約金なしの契約
✔ 契約書に「他の土地所有者の契約が成立しなかった場合は解除可能」で売主のリスクを回避でききない
✔ 停止条件・解除条件の明確な設定を悪用している

この様な落とし穴が待ち受ける契約では、契約書の文言を十分に明確にしておく（具体的に、詳しく）ことが、将来的なトラブル回避につながります。

必ず！条件成就の可否の判断基準を明確に

「○○年○月○日までにB土地の契約が成立しなければ、本契約の効力は発生しない」と具体的な期限を設ける。
騙されないでください！ね。

不動産の電子契約とは、
従来の紙の契約書ではなく、電子データとして契約を締結する方法です。電子署名や電子認証を活用し、インターネット上で契約を完結できる仕組みになっています。2022年5月の宅地建物取引業法の改正により、不動産売買契約や賃貸借契約においても電子契約が正式に認められました。

電子契約のメリット
契約手続きの効率化

印刷や郵送の手間が不要で、契約の締結が迅速になる。
契約書の紛失リスクが低減し、データ管理が容易。
コスト削減

印紙税が不要となるため、契約のコストを削減できる。
郵送費や管理費も節約可能。
遠隔地でも契約可能

インターネット環境があれば、日本国内外どこからでも契約が可能。
立ち会い不要で、スムーズに契約を進められる。
注意点
電子契約には電子署名やタイムスタンプなどの認証が必要。
不動産業者や取引相手が電子契約に対応しているか確認する必要がある。
一部の契約では紙の契約を求められる場合もあるため、事前の確認が重要。

売主が何もわからずに簡単にサインをさせられている。コレが大問題だ！
悪いやつは、自分の都合の良いものはどんどん取り入れていく！

皆さん！要注意ですよ！

今後も「株式会社メトロス開発」の問題や、それに関連する事例について情報を発信し、住民の権利を守るために力を合わせることが求められます。この問題に直面している方々が一日でも早く安心して暮らせる日が来ることを願ってやみません。

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