有限会社ワンダーランド
2025年03月17日
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マンション管理の新時代：外部理事制度と標準管理規約の更新について
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
近年、マンション管理のあり方が大きく変わりつつあります。特に、管理組合の運営を支援する新しい制度として「外部理事制度」が注目されています。また、マンション管理の指針となる「標準管理規約」も時代に合わせて更新され、管理組合の自立性向上や合理的な管理を促す内容へと進化しています。本記事では、外部理事制度の詳細や標準管理規約の更新内容、それらを管理組合がどのように活用できるのかを詳しく解説します。
1. 外部理事制度とは？
(1) 外部理事制度の概要
外部理事制度とは、管理組合の理事会に外部の専門家（マンション管理士、不動産コンサルタント、弁護士、建築士など）を理事として招く仕組みです。従来、理事会のメンバーは区分所有者（マンションの住民）で構成されるのが一般的でした。しかし、近年では理事のなり手不足や専門知識の不足が課題となり、外部理事の導入が注目されるようになりました。
(2) 外部理事を導入するメリット
① 専門的な知識を活用できる
マンション管理には法律、建築、財務、修繕計画など多岐にわたる知識が必要です。外部理事を活用することで、専門家のアドバイスを受けながら合理的な意思決定が可能になります。
② 理事のなり手不足を補える
特に高齢化が進むマンションでは、理事を務める人が減少し、管理組合の運営が困難になるケースが増えています。外部理事を導入することで、住民に過度な負担をかけずに理事会を運営できます。
③ 管理会社への依存度を低減できる
多くの管理組合では、管理会社が主導権を握り、理事会が形式的なものになっている場合があります。外部理事が加わることで、管理会社の提案に対して客観的な視点でチェックができ、管理組合の自主性を高めることができます。
(3) 外部理事のデメリットと課題
① 費用がかかる
外部理事に報酬を支払う必要があるため、管理組合の財政状況によっては負担となることがあります。しかし、適切なアドバイスによって無駄な支出を抑えることができるため、長期的にはメリットが上回る可能性があります。
② 住民との意思疎通が必要
外部理事が理事会に加わることで、住民の意見が反映されにくくなる懸念があります。そのため、外部理事はあくまでアドバイザーの役割を担い、住民の意向を尊重する仕組みを整えることが重要です。
2. 標準管理規約の更新について
マンションの管理運営の基本指針となる「標準管理規約」は、社会状況やマンション管理の課題に応じて定期的に改訂されています。最新の改訂では、管理組合の自立性向上や合理的な管理運営の促進が重視されています。
(1) 直近の標準管理規約の改正ポイント
① 外部理事制度の明文化
外部理事を導入する管理組合が増えていることを受け、標準管理規約でもその導入が可能であることが明文化されました。これにより、管理組合が規約を改正して外部理事を導入しやすくなりました。
② IT活用の推奨（オンライン理事会の導入）
コロナ禍を契機に、理事会をオンラインで開催することが増えました。最新の標準管理規約では、オンライン会議の活用が正式に認められ、管理組合の運営の効率化が進めやすくなっています。
③ 管理会社への監視強化
管理組合が管理会社に依存しすぎることを防ぐため、契約内容の定期的な見直しや相見積もりの取得を推奨する内容が追加されました。これにより、管理会社のサービス品質の向上が期待されます。
④ 修繕積立金の適正化
長期修繕計画の見直しや、修繕積立金の段階的な引き上げについて、より具体的な指針が示されました。これにより、築年数が経過したマンションでも計画的な修繕がしやすくなります。
3. 管理組合は標準管理規約をどう活用すべきか？
(1) 規約の見直しを積極的に行う
標準管理規約の改訂内容を踏まえ、管理組合は自らの管理規約を定期的に見直すことが重要です。特に、外部理事制度の導入やオンライン理事会の活用など、新しい制度を積極的に取り入れることで、管理運営の質を向上させることができます。
(2) 管理会社任せにせず、主体的に運営する
標準管理規約の改訂は、管理組合が主体的に運営することを前提としています。管理会社に依存せず、理事会が積極的に意思決定を行う姿勢が求められます。
(3) 専門家の力を借りる
規約の見直しや修繕計画の策定には専門的な知識が必要です。マンション管理士や弁護士などの専門家のアドバイスを受けながら、管理規約を適切に整備することが望まれます。
4. まとめ：これからの管理組合は「主体性」が求められる4. まとめ：これからの管理組合の在り方
標準管理規約の改訂や外部理事制度の導入は、管理組合の自立を促すための大きな一歩です。これまでのように管理会社に依存する運営では、今後の高齢化や建替え問題に対応することは困難になります。
これからの管理組合は、
✅ 外部理事制度を活用し、専門的なアドバイスを受ける
✅ 標準管理規約の改訂を踏まえ、規約の見直しを定期的に行う
✅ ITを活用し、効率的な理事会運営を行う
✅ 管理会社に依存せず、主体的に運営する
といった姿勢を持つことが求められます。
マンション管理は、そこに住む人々の資産価値を守るための重要な要素です。管理組合が主体的に行動し、時代に適応した運営を行うことが、住みよいマンションを維持する鍵となるでしょう。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。