有限会社ワンダーランド
2025年03月16日
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共有名義はトラブルのもと？不動産相続で知っておきたい「争続」を防ぐ方法
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
相続の場面では、相続人が複数いるケースがほとんどです。親から子へ、あるいは兄弟姉妹間で不動産をはじめとする資産をどのように引き継ぐかは、家族にとって大きな問題となります。しかし、相続不動産を共有名義にしてしまうと、のちのち「争続」や「争族」と呼ばれる深刻なトラブルに発展することが少なくありません。
たとえば、
「土地だけが相続人の一人の名義、建物は法人の名義になっている」
「法人の代表者が2名おり、どちらにどんな権限があるか不明確」
「修繕費の負担をどのように分担するか決めていない」
「賃料収入の配分ルールがないため、誰がいくら受け取るか決まらず困っている」
といった状況になると、話が複雑化し、関係者が増えるほど解決が困難になります。こうした事態を未然に防ぐためには、相続発生前から「不動産の共有をできるだけ回避する」視点を持つことが重要です。本ブログでは、不動産相続のプロの視点から、不動産相続における共有名義のリスクや、円満に相続を進めるための方法を解説します。
1．共有名義のリスク
1-1．意思決定が困難になる
不動産を共有名義にすると、原則として共有者全員の合意がなければ処分や大きな修繕ができません。たとえば建物を大規模修繕する際、「反対する共有者が1人でもいれば工事が進められない」といったことが起こります。さらに、修繕費の負担割合や賃貸物件の場合の管理方法など、決めることは多岐にわたります。人数が多いほど調整が難航し、意思決定が滞るリスクが高まります。
1-2．紛争・裁判に発展する可能性
共有名義のまま相続を受けた不動産を処分（売却）したり、賃貸する場合、共有者間で収益配分をめぐって意見が食い違うことがあります。一部の共有者が賃料の取り分に納得しなかったり、勝手に自分だけで不動産を使おうとしたりすれば、もはや話し合いでは解決できなくなるケースも出てきます。その結果、裁判などの法的手続きを取らざるを得なくなることも珍しくありません。
1-3．売却が困難になる
いざ不動産を売却しようとなったとき、共有者の1人でも反対すると売却がスムーズに進められなくなる場合があります。買主が見つかっても、共有者の誰かが条件に合意しない、あるいは連絡が取れないまま話がまとまらない――そういったトラブルは実務上よく聞かれる話です。「資産を有効に活用するために売却したいのに、共有者との折り合いがつかず機会を逃してしまう」という事態は、家族の関係にも大きな溝をもたらします。
2．よくある「複雑化した相続」の事例
2-1．土地と建物の名義が違う
たとえば土地は個人名義、建物は法人名義になっている場合、所有権が分かれているために誰が修繕費を負担すべきか曖昧になりがちです。法人名義だからといって実質的な費用負担者が明確とは限らず、代表者が複数いたり、代表権の範囲があやふやだったりすると、さらにトラブルの火種が増えます。また、土地と建物それぞれの課税関係が複雑になり、固定資産税や都市計画税の納付についても混乱が生じることがあります。
2-2．法人の役員や持分が複数人の手に分散
相続税対策の一環として不動産を法人名義にしたものの、株主や出資者が複数人に分散している場合や、代表取締役が2名となっている場合は、意思決定プロセスが不明確になります。法人であれば必ずしも個人の共有を避けられるわけではなく、会社法や定款に定めたルールに従って役員会や株主総会で決めなければならない事項が増えるため、逆に複雑化する場合もあります。
3．共有を避けるための方法
1．現物分割
最もシンプルな方法は、遺産を個々の相続人が単独所有できるように分割することです。たとえばAさんには不動産を、Bさんには現金預金や株式を、Cさんにはその他の財産を、という具合に分けるやり方です。ただし、不動産は高額かつ流動性が低い財産なので、遺産全体でバランスを取る必要があります。相続税の支払いに伴う課題や、他の相続人が「不動産も欲しい」と主張する場合の調整など、慎重な検討が求められます。
2．換価分割
換価分割とは、不動産を売却し、得られた代金を相続人で分配する方法です。この方法であれば共有状態を避けられるほか、各相続人がまとまった現金を手にできるメリットがあります。ただし、相続が発生した時点で不動産市場が下落していると希望の価格で売却できないリスクがあり、また遺産として残したい不動産がある場合には適さないため、家族全員の意向をよく確認する必要があります。
3．代償分割
代償分割は、特定の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ現金などで代償金を支払う方法です。たとえば長男が自宅不動産を相続し、長女には現金を渡すことで均衡を図る、という具合です。現物分割と同様に、誰がどの財産を取得し、どの程度の代償金を払うかを事前にしっかり決める必要があります。また、相続税や贈与税との関係も検討しなければならないため、専門家の助言が不可欠です。
3-4．遺言書の活用
共有を避けるためには、生前に「どう分割するか」を明確に定めた遺言書を作成しておくのが有効です。公正証書遺言であれば、作成時に公証人が関与し、内容を公的に確認するため、遺言書が無効となるリスクを大幅に低減できます。
「どの不動産を誰が相続するか」を明確に指定しておけば、共有状態を回避できる可能性が高まります。特に不動産を複数所有している場合は、それぞれの不動産について具体的に遺言書に落とし込むことが重要です。
4．不動産を法人名義にするときの注意点
不動産を会社（法人）の名義にすることで、個人相続の共有を避けられると考える方もいます。確かに、法人に所有させて法人の代表権や株式（持分）を適切に整理すれば、相続人ごとの共有を防げるケースもあるでしょう。しかし、以下のような点に注意が必要です。
1．会社法によるガバナンス:
株主総会や取締役会などを通じて意思決定を行う必要があります。代表取締役や取締役が複数いる場合、意思決定プロセスが複雑になり、まとまらないリスクもあります。
2．課税関係:
法人税、固定資産税、消費税などの税負担が個人所有のときと異なる場合があります。相続税対策になるケースもありますが、法人設立コストや維持費用も考慮しなければなりません。
3．株式・持分の分散:
株式や持分が複数の相続人に渡った場合、共有と同様の問題が起こり得ます。意思決定に必要な株主の同意が得られないなど、結果的に争いを引き起こすリスクがあります。
結局のところ、不動産を法人名義にするだけで「争続リスク」がゼロになるわけではありません。むしろ名義が法人になったことで、会社に関わるルール（会社法・定款・株主総会等）や税務処理などの手間が増え、複雑化する場合があるのです。
5．相続前に専門家に相談することの重要性
相続対策は、被相続人が存命中に行うほど選択肢が広がり、柔軟に対応できます。特に不動産の共有を回避するためには、以下のステップで早めに検討することが大切です。
1．現状把握:
・所有不動産の数や名義
・各資産の評価額
・相続人の希望や将来設計
2．問題点の洗い出し:
・どの不動産が共有名義になる可能性があるか
・誰がその不動産の管理や利用を希望しているか
3．解決策の検討:
・遺言書の作成
・生前贈与や法人設立の活用
・契約書や遺留分対策
4．専門家への相談:
不動産相続の窓口の弊社は、弁護士、税理士、行政書士、不動産鑑定士などと連携し、法務・税務・評価の観点からトータルでアドバイスを行います。相続対策にはさまざまな法律（民法、相続税法、会社法など）が関連しており、個別の専門家に相談しても部分的な助言しか得られない場合も多いです。複合的な視点から最適解を導くためには、各分野の専門家が協力する仕組みが望ましいでしょう。
6．まとめ：共有を回避して円満相続を目指す
不動産の相続を共有名義にしたり、複雑な法人スキームを組んだりすると、後々「こんなはずではなかった」と後悔するケースが少なくありません。共有状態の不動産は売却も修繕も管理も、一つひとつの意思決定が困難になります。兄弟姉妹や親族間の関係が悪化し、取り返しのつかない争いに発展する可能性も高まります。
円満相続を目指すうえでのポイントは、
1．共有を避ける分割方法を検討する
2．法人を活用する場合も、意思決定や課税関係を明確化する
3．相続前に専門家へ相談し、遺言書や生前対策を十分に行う
という三点です。自分や家族が将来どのような暮らしを送りたいかを考えながら、早めに専門家と対策を練ることが、円満な相続への近道となります。
もし、すでに相続が発生して共有状態に陥っている場合でも、遺産分割協議や裁判所の調停・審判手続を通じて解決できる可能性があります。ただし、時間と費用、精神的負担が大きくなるため、できるだけ事前の対策で回避することを強くおすすめします。
争いが続いてしまうと家族関係のみならず、財産的な損失も大きくなってしまいます。せっかくのご家族の財産を上手に次世代へ引き継ぐためにも、「共有名義には要注意」という意識を持ち、相続前の段階から慎重に検討してみてください。不動産相続の窓口の弊社は、弁護士、税理士、行政書士、不動産鑑定士などと連携してサポートできますので、気になる点があればぜひご相談ください。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。