家族信託の実務編：登記・契約・税金の基本を整理しましょう

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

前回のブログでは、家族信託の基本的な仕組みや、不動産オーナーが高齢化に備えて信頼できる家族に財産管理を任せる方法についてご紹介しました。

今回はもう少し踏み込んで、実際に家族信託を活用した際に必要となる「登記の名義変更」や「借主との契約手続き」、そして「信託終了後に発生しうる税金」について、実務的な視点から整理していきます。

ご自身の資産に置き換えて想像しながら、一緒に確認してみましょう。

１．不動産の登記名義はどうなるの？

家族信託を設定すると、信託財産となった不動産は登記簿上の名義が受託者に変更されます。

これは、単なる所有権の移転ではなく、「信託の目的に従って管理・運用するための形式的な名義変更」です。

たとえば、田中太郎さんが委託者で、息子の田中一郎さんが受託者となる場合、不動産登記簿の所有者欄には次のように記載されます。

　田中一郎（令和◯年◯月◯日設定信託契約に基づく受託者）

これは、信託の存在を登記で明示する「信託登記」と呼ばれるもので、信託契約がきちんと存在し、受託者がその不動産を管理していることを第三者にも示すための法的手続きです。

２．借主との契約は誰が行う？

信託設定後の賃貸借契約では、契約主体は「受託者」になります。

つまり、借主との契約書には、元のオーナー（委託者）の名前ではなく、受託者の氏名が記載される形になります。

受託者が契約当事者として直接契約を締結するため、委託者の署名や捺印は不要です。

受託者は信託契約に基づいてその不動産を管理する立場であり、法的にも正当な契約者となります。

契約書には、「○○信託契約に基づく受託者」と記載することで、借主にとっても契約の背景がわかりやすくなります。

３．委託者が亡くなった後、その不動産はどうなる？

信託契約で「受益者＝委託者」となっている場合、その受益者が亡くなると、信託は終了するか、あるいは次の受益者に引き継がれるか、どちらかになります。

パターン①：信託終了・帰属者を指定している場合

信託契約で「委託者が死亡した場合、信託を終了し、不動産は長男に帰属する」と定めていれば、その不動産は自動的に長男の所有となります。

この帰属は、相続ではなく、信託契約に基づく取得ですが、税務上は「みなし相続」として相続税の対象となります。

パターン②：次の受益者を指定している場合

たとえば、委託者が亡くなった後は配偶者が受益者となり、信託を継続する設計も可能です。

受託者が管理を継続しつつ、新しい受益者が利益（賃料収入など）を受け取ることになります。

このように、信託終了後の取り扱いは契約で自由に設計可能ですが、税務や登記の手続きに影響するため、設計段階での慎重な検討が必要です。

４．信託終了時の税金はどうなる？

信託によって資産が移転しても、贈与税や相続税が完全に免除されるわけではありません。

信託終了時の税務には以下のような取り扱いがあります。

▸ 相続税

委託者＝受益者が死亡し、不動産が帰属者（例：長男）に移転する場合、相続税が課されます（相続税法9条の2）。

これは「相続」ではなくても、税務上は「みなし相続」として扱われるからです。

▸ 贈与税

委託者が生存中に信託を終了し、帰属権利者に不動産を移す場合は、贈与とみなされ贈与税の課税対象となる可能性があります。

贈与税は基礎控除（110万円）を超える贈与に対して高率な税率が課されるため、慎重な検討が必要です。

▸ 不動産取得税と登録免許税

・相続による帰属であれば、不動産取得税は非課税

・贈与とみなされると、取得税が課税

・帰属登記を行う際には、登録免許税（原則2.0％）が発生

５．まとめ

家族信託は柔軟で有効な資産管理手段ですが、登記名義の移転や契約者の切り替え、そして税金の取り扱いなど、制度の運用面にこそ注意が必要です。

制度を正しく理解し、信託終了後の手続きまで見据えた設計を行うことで、はじめて家族信託のメリットが最大限に活かされます。

信託の活用をご検討の際は、不動産・法律・税務の専門家と連携しながら、ご自身やご家族にとって無理のないプランを築いていきましょう。

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