有限会社ワンダーランド
2025年07月11日
ブログ
三為業者による「抜き」行為の実態とリスク ─ メトロス開発のケースから考える
会社のガバナンスはないのだろうか？物件を「抜こうとしている」！
【はじめに】
先日、当社が極秘裏に売却準備を進めていた商業用地について、突然「メトロス開発」を名乗る人物から電話が入りました。
開口一番、彼らは「御社の物件、売りに出ているんですよね？」と堂々と切り出してきたのです。
情報ソースを尋ねても「それは言えません」の一点張り。
いわゆる“抜き”行為――正式な媒介ルートを飛ばして売主に直接接触し、仲介手数料やネタ元を抜いてしまうやり口――を露骨に仕掛けてきた瞬間でした。
【三為業者とは何か】
三為（さんため）業者とは、「買主→三為業者→転売先」という三段階の取引を利用し、中間差益だけを狙うブローカーの総称です。
かつてバブル期に台頭した地上げ屋の系譜を引く存在とも言われ、表向きは仲介業者を装いながら実質は自己売買に近いスキームを採ります。
短期間で登記簿に名前を残さずに利益を確定させるため、関与したことさえ外部からは把握しにくいのが特徴です。
昔でいう「中間省略」です。
【“抜き”行為の歴史的背景】
1990年代の地価高騰期、情報の早取りが莫大な利益を生む環境が整ったことで、媒介契約の網目をかいくぐるブローカーが増殖しました。
そのなかで生まれた“抜き”手法は、情報公開が当たり前になった令和の現在でも形を変えて生き残っています。
インターネット広告の普及により物件情報は瞬時に拡散するものの、未公開案件やオフマーケットと呼ばれる領域では、いまだに閉鎖的な人脈と噂話が取引を左右します。
三為業者はこの“情報のグレーゾーン”を熟知しており、売主にとって死角となるルートから接近してくるのです。
【なぜ“抜き”が問題なのか】
本来、不動産取引は宅建業法に基づき、媒介契約を結んだ仲介会社が売主・買主双方の利益を調整しながら進めます。ところが三為業者は、媒介契約で守られるべき情報の非公開性や価格交渉の公平性を無視し、売主に直接アプローチします。
結果として
１）既存の仲介会社の信用失墜
２）情報漏えいによる価格の不安定化
３）瑕疵担保責任や手付金処理など専門的リスクの置き去り
といった深刻な問題を引き起こします。さらに、将来の買主がローン審査に入る段階で「所有者履歴の不透明さ」が原因となり、金融機関から追加の説明を求められるケースも珍しくありません。価格だけでなく時間的コストまでも膨らむのです。
【メトロス開発のケーススタディ】
今回のメトロス開発は、どこかの不動産会社から当社の売却情報を“横流し”で入手したと推測されます。
電話口では「弊社ならもっと高く買います」と甘い誘い文句を並べてきましたが、裏を返せば「あなたの仲介会社を信じるな」と暗に示しているわけです。
これは売主と仲介会社の信頼関係を意図的に破壊し、自らに有利な条件を引き出す常套手段です。
仮に彼らに応じたとしても、契約直前に値下げを要求されたり、転売を前提とした買付証明しか出してこないリスクが高いと言えます。
【法律と倫理の観点】
三為契約自体は違法ではありませんが、大手不動産会社や司法書士はしないでしょう。また、宅建業法第47条（不当な勧誘行為の禁止）や第34条（秘密保持義務）に抵触する行為が少なくありません。
加えて、2020年の民法改正により契約不適合責任の範囲が拡大した今、瑕疵対応を曖昧なまま転売益だけを追求する姿勢は、売主に過大なリスクを負わせる行為ともいえます。
業界団体も最近では「情報流通の適正化ガイドライン」を設け、抜き行為排除に向けた内部通報制度やブラックリスト共有システムを強化しています。
さらに令和４年４月施行の改正宅建業法では、取引時確認の厳格化が求められ、本人確認や目的確認の書面化が義務付けられました。
【業界の声】
筆者が所属する某不動産協会の月例会合でも、メトロス開発を含む一部三為業者の動きが度々議題に上がっています。
「売主と買主双方の信頼を破壊する行為は、中長期的には市場全体の流動性を低下させる」との意見が大勢を占め、行政への指導要請や会員資格停止処分に踏み切る案も取り沙汰されています。
抜き行為は一見すると目先の利益をもたらすかもしれませんが、良質なプレーヤーが流通市場から退出するきっかけともなり、結果として業者自身の首を絞めるブーメランになりかねません。
【売主が取るべき防衛策】
１）媒介契約を結ぶ際の守秘義務条項を強化する（要レインズ掲載）
２）問い合わせ窓口を一本化し、営業電話はすべて仲介会社に転送する
３）買付証明書の名義と購入目的を厳格に確認する（法人の場合は代表者の本人確認書類まで取得）
４）三為転売を禁止する特約を売買契約書に明記する
５）“高値即決”を謳う業者ほど、手付金の額や解約手付の取り扱いを精査する
これらを徹底することで、情報漏えいと価格操作のリスクを最小限に抑えられます。特に特約条項は、後日のトラブル抑止力として極めて有効です。
【買主側のリスクも忘れてはならない】
三為業者経由で転売された物件を購入する買主は、真の売主とのコミュニケーションが断絶しているため、契約不適合責任の追及が困難になりがちです。
ローン特約期日の延長を余儀なくされる、あるいは最悪の場合、転売契約が白紙に戻り手付金が宙に浮くといった事態も現実に起こっています。
巧妙なスキームの裏で泣きを見るのは、常に情報弱者です。
【関係者ができる小さなアクション】
私たち売主や仲介会社は、怪しい電話やメールを受けた際に「小さな違和感を共有する文化」を育む必要があります。
たとえば Slack や LINE WORKS の専用チャンネルに事例を投稿し、社内外で迅速に知見を共有する。こうした地道な取り組みが、業界全体を底上げし、悪質なプレーヤーを排除する強力な武器となります。
【まとめ】
「早く、高く売りたい」という売主心理につけこみ、媒介制度を無視して利益をかすめ取る三為業者――その典型例が今回のメトロス開発です。
不動産取引は短距離走ではなく、長期的な信頼構築のマラソンです。書面・契約・プロセスの一つひとつを丁寧に積み重ねることで、健全かつ透明な取引文化は必ず形成されます。
目先の甘言に惑わされず、正規の仲介ルートと緊密に連携しながら、法令遵守と情報管理を徹底することこそ、最終的に高いリターンをもたらす唯一の王道だと断言します。
不動産業者も未だに抜き抜かれが横行しています。
地上げの問題やこの手の三為業者、まともに不動産業をしている者が馬鹿を見ないような社会に！
メトロス開発や三為業者、地上げに関する事で何かお困りのことは有限会社ワンダーランド久保田までご連絡ください。
何かご相談に乗れることがあると思います。
全国から電話がかかっています！
-⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP： https://www.0120720901.com/
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住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。