経営管理ビザの強化と大阪の不動産価格はどうなるか

なんば大国町の不動産エージェント　ワンダーランド・久保田　博です。

— マンション・貸しビル・駐車場オーナー様へ —

中国人が“慌てている”背景は何か
これから大阪の不動産価格はどうなる
アセット(運用対象としての資産)別の実務ポイント
ビザ強化が“価格”に与える影響の整理
アクションチェックリスト（売買・保有）
まとめ

大阪の市況は、2025年に入っても「強さ」と「選別」が同時進行しています。新築・中古マンションの価格は上昇基調を維持し、分譲の㎡単価は調査開始以来の最高値を連続更新というデータも出ています（近畿圏新築分譲：㎡単価上昇、契約率70％台維持）。

一方で、供給は大きく増えず、立地や商品性で明暗がくっきりしつつあります。2024年の新築分譲の供給は持ち直したものの、価格は高値圏で、平均価格の上振れが続きました（大手調査、国際リサーチ）。中古でも2015年比で大阪府は約1.6倍、大阪市は約1.7倍へ上昇との分析があります。

こうした中、2025年10月に経営管理ビザ（Business Manager）の要件が大きく強化されました。最低資本金は従来の約6倍で3,000万円に引き上げ、フルタイム雇用や日本語・経営経験などの要件が明確化されています（10月16日施行。10月15日までの申請は経過措置対象）。この変更は、いわゆる「法人設立→在留」の動機で流入していた一部投資をふるいにかけ、資金力と運営実態のある投資だけが残る方向に働きます。

中国人が“慌てている”背景は何か

市況面では、ここ数年、円安と相対的な利回りの魅力から中華圏投資家の日本不動産志向が強まってきました。2024年調査では「今は日本不動産の買い時」との回答が8割超というデータもあります。

一方で、本国の資本移動規制や国際的なAML（マネーロンダリング対策）の強化、そして日本のビザ要件アップは、短期で“ビザ目的の不動産取得→在留”を狙う動きにブレーキをかけます。報道でも中国富裕層の日本シフトは指摘されてきましたが、今後は「誰でも来られる」状況ではなくなるため、条件未整備の層には動揺が出やすいのが実情です。
要するに「慌てている」のは、制度強化に間に合わない申請・計画や、要件を満たし切れない層です。逆に、要件を満たせる資金筋や運営計画が明確な層は、選別後の競争が緩和し、良い物件へアクセスしやすくなる可能性があります。

これから大阪の不動産価格はどうなる

短期（～1年）：

価格の腰は強い…インバウンド需要、雇用・賃上げ、建築コスト高に加え、万博・IR開発の期待が下支え。特に好立地の新築・築浅は需給が締まりやすい。近畿圏の契約率は70％台、売れ行きの基準値を上回って推移。

選別の加速…金利感応度の高い郊外・築古・競合過多エリアは、実需・投資需要ともに見極めが厳格化。広告・値ごろ感で「動くもの」と「動かないもの」がはっきり。

中期（1～3年）：

IR（夢洲）・ポスト万博の波及…交通結節点の利便性、ホテル・商業・オフィスの再編で都心～湾岸の再評価が続く見込み。政府・自治体はMICE・観光の恒常化とテック集積を示唆しており、関連投資のニュースフロー(市場や業界に継続的に流れてくるニュース（情報）の流れ)は継続しています。

外資・中華圏マネーの“質的転換”…ビザ強化で玉石混交が解消され、資金力と運営力のある投資家が大阪の中核エリアをより選好。結果として価格のボラティリティ(価格の変動性)は抑制的に。

供給のボトルネック…建築費や人手不足は一挙に解消せず、新規供給の急拡大は限定的。相対的に既存ストックの価値向上が続くシナリオ。

総論として、「全面安」を想定する材料は現時点で乏しく、高値圏の中での銘柄選別が基本線です（2025年以降の暴落可能性は低いとの民間見解も）

アセット(運用対象としての資産)別の実務ポイント

マンション（区分・一棟）

新築は価格強含み。一次取得層の年収レンジ(ある層や職種・物件ターゲットなどを想定する際の「年収の範囲（幅）」)を超える場合は販売速度の鈍化もあり得るが、駅近・ブランド・間取り最適化は堅調。中古は修繕履歴・管理体制の差が成約価格に直結。指値余地は物件ごと。

インバウンド賃貸需要の強い立地では、家具付き短中期賃貸の運営体制・法令適合が評価を左右。

貸しビル（中小オフィス・店舗）

ミニマムサイズ(収益を確保できるギリギリのコンパクト設計)のワンフロア、用途転用のしやすさ（店舗→事務所、教育、メディカル等）が空室耐性に。路面は観光回復で再評価、上層は設備更新・共用部の魅せ方で賃料差。

与信管理はコロナ期から一段厳格化。敷金設定と原状回復条項の見直しでNOI(（ネット・オペレーティング・インカム）＝営業純利益)を守る。
駐車場

都心は月極・時間貸しのハイブリッド運用で稼働最大化。キャッシュレス・ダイナミックプライシング対応(特に駐車場やコインパーキング、商業施設、宿泊、不動産運営などで使われる新しい経営手法)が利回りを押し上げ。

郊外はEV充電併設、サブスク提携など付加収益の設計が差別化ポイント。

ビザ強化が“価格”に与える影響の整理

短期のマイナス圧力：在留目的の投資が一部後退。しかし大阪全体の需給に与える影響は限定的。

中期のプラス要因：投資家の質が向上し、法令適合・ガバナンス(会社を正しく経営するためのルールブック)・運営計画が明確な資金が残る。結果として、良質物件の評価はむしろ安定。

オーナーにとっての意味：入札競争は「数」から「質」へ。売却時はKYC・資金出所・運営計画の開示が価格形成を引き上げ、賃貸運営では適正与信のテナント選定が出口価値を支える。

アクションチェックリスト（売買・保有）

価格査定のアップデート：直近成約・賃料改定・稼働のトレンドを再収集（近畿圏の成約率・㎡単価推移は最新値で要確認）。

法務・税務の見直し：在留関連の確認は専門家連携で。ビザを前提条件にした売買・賃貸は、停止条件・表明保証を丁寧に。制度改定の要点は「資本金3,000万円」「フルタイム雇用」「日本語等の要件」。

運営KPI(「賃貸経営・ビル管理がうまくいっているか」を可視化するための“運営の健康診断項目”です)の可視化：PMレポート(不動産の経営において、オーナーが「物件がどう運営されているか」「収支はどうなっているか」を正確に把握するための重要な資料)に解約予告率・原状回復回収率・未収率を標準搭載。

物件の“語れる要素”を増やす：省エネ改修・防災・共用部改善・EV充電など、ESG(「持続可能な不動産経営」の新しい基準 )と稼働の両立で資本の選別を勝ち抜く。

IR・万博の余波を読む：湾岸～都心のアクセス改善、観光・MICE需要(人が集まるビジネスイベントが生み出す都市の新しい稼ぎ方)の恒常化を前提に、中長期ポートフォリオ(リスクを分散させながら、全体として安定した成果を得るための資産配分)を再構築。開発計画の公式情報は随時チェック。

まとめ

大阪の不動産は、制度強化を織り込みながら“良いものがより評価される”局面に入っています。制度改定で短期のノイズは出ても、需要の基礎体力と供給制約が価格を下支え。オーナー様には、データに基づく査定と、法務・運営の質を高める取り組みをお勧めします。私たちは売買と賃貸管理の現場データを統合し、守りの与信・攻めのバリューアップ(不動産の価値を高めるための改善・再生・最適化の取り組み )で資産価値の最大化をご支援します。

（本ブログは一般的情報の提供を目的とし、個別の法務・税務・在留資格の助言ではありません。個別案件は別途ご相談ください）

その他不動産について様々な事情でお困りの時は、是非、ワンダーランド久保田にお問い合わせください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
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この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。