不動産の「売る」「持つ」「買う」──これからの時代、最も賢い選択とは？

なんば大国町の不動産エージェント　ワンダーランド・久保田　博です。

近年、不動産を所有されている方のもとには、毎日のように「売りませんか？」というダイレクトメールや電話が届いていることでしょう。
しかし、「今売るべきか」「まだ持っておくべきか」「むしろ買うべきか」――その判断に迷う方が非常に多いのが現実です。

不動産市場は一見すると活況を呈していますが、背景には複雑な要因が絡み合っています。
このブログでは、今の市場動向を整理しながら、今後の不動産戦略について考えていきたいと思います。

１．不動産所有者を取り巻く「情報の洪水」
２．なぜ不動産業者は信用されにくいのか？
３．市場動向：大阪・関西圏が注目される理由
４．売却か？保持か？それとも買いか？
５．相続と不動産戦略は一体で考える時代
６．まとめ──不動産は「活かす」時代へ

１．不動産所有者を取り巻く「情報の洪水」

最近では、不動産をお持ちの方のもとに、毎日のように「売却しませんか？」という手紙や電話が届いているのではないでしょうか。
確かに、2023年から2025年にかけての地価は一部で上昇し、「今が売り時」という声も聞かれます。
しかし、実際に「適正価格」は一体いくらなのか、一般の方には非常にわかりにくいのが現実です。

不動産価格には「公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」など複数の指標があります。
ですが、実際に市場で売れる価格＝成約価格は、これらの数値とは異なり、買主側の需要や資金力、そして将来の用途によって大きく変動します。

つまり、「いくらで売れるか」はデータだけでなく、「誰が・何の目的で買うのか」という現場感覚が不可欠なのです。

２．なぜ不動産業者は信用されにくいのか？

「不動産業者は胡散臭い」「何を信じていいかわからない」──これは多くの方が抱く本音です。
その理由は、不動産仲介の報酬構造にあります。仲介業者は、売買が成立して初めて手数料が得られる仕組みのため、一部の業者が強引な営業をすることもあります。

しかし、本来の仲介業とは、オーナー様の利益を守りながら、最も有利な条件で取引を成立させることにあります。
信頼できる業者を見極めるポイントは次の３つです。

・査定の根拠を具体的に説明できるか
・「今は売らない方がいい」と正直に言ってくれるか
・契約書や重要事項説明を丁寧に解説してくれるか

この３つを満たす担当者は、あなたの資産を“売る”のではなく、“育てる”パートナーとなるでしょう。

３．市場動向：大阪・関西圏が注目される理由

東京の不動産価格は既に高止まりの傾向がありますが、大阪・関西圏は依然として「割安感」があります。
特にIR（統合型リゾート）の開発予定地周辺や、再開発が進む湾岸エリアでは、土地の用途が共同住宅からホテル・商業施設へシフトしつつあります。

この背景には、

・特区民泊の新規申請が制限され、ホテル需要が再燃していること
・外国人投資家による中長期的な土地取得
・経営管理ビザの強化にもかかわらず、海外資本の流入が続いていること
などが挙げられます。

デベロッパーは、将来的な開発ポテンシャルを見越して、「今のうちに土地を確保しておこう」という動きに出ています。

４．売却か？保持か？それとも買いか？

ここが一番の関心事でしょう。
結論から申し上げると、「何を目的とするか」で答えは変わります。

（１）売却を検討すべきケース
・築年数が古く、今後の維持コスト（修繕・固定資産税）が上がる見込みがある場合
・相続予定の子世代が不動産に関心を持っていない場合
・土地利用の転換が進み、周囲の環境が大きく変わりつつある場合

このような場合は、高値で売れる今のうちに現金化するのも合理的な選択です。特に2025年前後はIRや再開発などの動きが重なり、一時的な価格上昇が見込まれます。

（２）保持を選んだほうがよいケース
・賃貸需要が安定しているエリアにある
・建物の状態が良好で、収益性が確保できている
・将来的な相続対策として、評価減のメリットを活かせる

相続の観点から見ると、不動産は相続税評価が時価より低く抑えられるため、節税効果が見込めます。
また、長期的な資産保全という意味では、「売らずに持ち続ける」ことが最も堅実な選択とも言えます。

（３）買いのチャンスを逃さないケース
インフレ傾向が続く中、現金の価値は目減りします。
一方、住宅ローン金利は依然として低水準にあり、レバレッジを効かせた資産形成が可能です。

特に、再開発が進むエリアでは将来的な上昇余地があります。
ただし、購入にあたっては以下の３点を忘れずに。

・「立地」は変えられない。将来の需要を見極める
・「収支計画」は楽観視しない。空室・修繕も想定する
・「出口戦略」を最初に考える。いつ・どう売るかを決めておく

これらを押さえることで、不動産は“リスク”ではなく“武器”に変わります。

５．相続と不動産戦略は一体で考える時代

不動産を単に「売る・買う」と捉えるのではなく、相続・贈与・法人化などと組み合わせて考えることが、今後ますます重要になります。
たとえば、賃貸物件を保有したまま法人化すれば、所得分散による税負担軽減が可能です。
また、遺言や家族信託を活用すれば、相続トラブルを未然に防ぐこともできます。

相続対策の基本は、「早く・計画的に・専門家と共に」。
特に不動産を複数所有している場合は、評価・登記・税務のすべてに精通した専門家に相談することを強くお勧めします。

６．まとめ──不動産は「活かす」時代へ

これからの不動産戦略は、単に「売る」「買う」「持つ」の三択ではありません。
市場の動向を踏まえながら、資産としてどう活かすかを考える時代に入りました。

情報の波に流されず、法的・経済的・実務的な視点を総合して判断すれば、不動産は確実にあなたの人生を支える“柱”となります。
焦らず、賢く、一歩先を見据え感情ではなく戦略で行動を心がけましょう。

その他不動産について様々な事情でお困りの時は、是非、ワンダーランド久保田にお問い合わせください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
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この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。