新築住宅着工数の減少がもたらす賃貸・売買の波

2025年は、住宅市場の空気が少し変わってきたように感じています。

全国の住宅着工数を眺めると、前年を下回る月が続き、
新築の供給ペースが確実に鈍っていることが分かります。

突然の急減ではなく、じわりと静かに進む変化ですが、
こうした数字の揺らぎは、数年後の市場に少しずつ影響を与えていくものです。

建築費の上昇、人手不足、制度変更への対応など、
現場の事情は一つではなく、それぞれの要因が重なった結果として
「計画が予定どおりに進まない」場面が増えているように思います。

その小さな足踏みが積み重なることで、
市場の流れにどこか柔らかな歪みが生まれている——
そんな印象を受けています。

住宅着工数が減ると聞くと、すぐに「供給不足」が連想されがちですが、
日本全体を見ると、事情はもう少し複雑です。

全国的には人口減少が続き、すでに住宅ストックが余り始めている地域も少なくありません。

今後も空き家が増えると考えられるエリアが多く、新築が減ったからといって、
「全国的に住まいが不足する」というわけではないのが実情です。

しかしその一方で、大都市圏や主要な商業エリアでは、話がまったく異なります。

生活利便性や交通アクセスの良い地域には人が集中し、単身世帯の増加も相まって、
住宅需要が一向に弱まる気配がありません。

そのため、都市部では新築減少が
“数年後の選択肢の少なさ”につながる可能性があります。

全国的には住宅余りが進み、都市部では供給不足の兆しが見え始める。

こうした二極化が、これからさらに鮮明になっていく気がします。

新築が増えない中で、すでに影響が表れ始めているのが賃貸市場です。

とくに都市部の人気エリアでは、築浅マンションの動きが非常に早くなっています。

賃貸仲介の現場では、
「内見日を調整している間に別の申込が入ってしまった」
という声が今年に入って増えてきました。

築浅だけでなく、築10年前後の比較的きれいなマンションでも
掲載から数日で決まることがあり、
物件によっては内見を待たずに申し込む人も珍しくありません。

こうした状況は、新築の供給が増えないまま、
住み心地の良い物件への需要が強まり続けていることの表れです。

人気エリアでは、これまで以上に物件が取り合いになり、
退去のタイミングで埋まらない部屋が少なくなってきました。

全体の空室率が急激に下がったわけではありませんが、
需要が特定の物件に集中する傾向は確実に強まっています。

この流れは、今後さらに顕著になるかもしれません。

新築が減っている背景には、数字だけでは見えてこない事情もあります。

最近、大阪市内で耳にするのが、特区民泊まわりの制度変更により、
民泊用途を前提に進められていた共同住宅の計画が途中で見直しを迫られたという話です。

具体的なケースはさまざまですが、用途変更の検討や設計の組み直しが必要になり、その結果として着工時期がずれ込んでしまうことがあるようです。

要するに、大阪市は、2026年5月29日をもって特区民泊（国家戦略特区法に基づく民泊）の新規受付を停止することを正式決定しました。

せっかく、建築申請を出していたのを急にコインパーキングにしたり。外国の方が物件を購入するのも6か月前から建物の図面まで入れて作成していたのに契約直前に一方的に解除。（大手デベロッパーです）

制度変更そのものが直接の原因ではなくても、申請内容を再考する必要が生じ、想定よりも時間を要するケースが少なくありません。

もちろん、すべてのプロジェクトが止まっているわけではありません。

しかし、建築計画というものは、ちょっとした調整が数か月の遅れにつながることもあります。

こうした“静かな足踏み”が積み重なることで、供給ペース全体にじわりと影響しているのではないかと感じます。

新築が減ると、その影響は中古市場にも及びます。

新築の供給が少なくなるほど、中古の役割が増していくからです。

最近では、築年数がある程度進んだ物件でも、管理が適切で修繕が行き届いているものであれば
需要が安定している印象があります。

立地の良い物件では、築古であっても購入や賃貸の検討対象から外れなくなってきました。

逆に、管理が不十分で設備更新が進んでいない物件は、新築・築浅の供給に関係なく、
選ばれにくい状況に陥りやすいように思います。

新築が減るから中古の価値が一律に上がるという話ではなく、状態の良い中古が選ばれ、
そうでないものとの差が大きくなるという流れが今後さらに強まるかもしれません。

市場の先を正確に読み切ることはできませんが、今の状況から考えると、
これから数年の間にいくつかの変化が起こりうるように思います。

人気エリアでは、新築・築浅の限られた供給が続くことで、
物件が出た瞬間に動く早い市場が続くかもしれません。

築年数が進んだ物件でも、管理状態が良く魅力が保たれているものは
安定した需要を集める可能性があります。

一方で、建築計画の遅れが続くと、地域によっては空室率が徐々に下がり、
物件の動きが軽くなるエリアも出てくるかもしれません。

もちろん、全国的には人口減少が続いているため、住宅が余る地域も同時に存在し続けます。

その結果、
“都市部では部屋が足りず、地方では空き家が増える”
という二極化がいっそう鮮明になる可能性もあります。

このように、市場全体が一方向に動くのではなく、エリアや物件の特性によってまったく異なる表情を見せる時代に入ったのだと感じます。

2025年は、劇的な市場の大転換が起きる年ではありませんでしたが、大転換の序章にすぎませんでした。

しかし、これまで当たり前だった流れが、2026年は少しずつ別の方向へ向かい始めているような“入口の年”であることは確かだと思います。

新築着工の減少、
人気物件の動きの早さ、
建築計画の足踏み、
中古物件の再評価。

それぞれは単独の出来事ですが、市場全体の流れを形づくる小さな要素でもあります。

数年後、振り返ったとき、
「あの頃から少しずつ変わり始めていた」
と感じるかもしれません。

そうした静かな変化の積み重ねを丁寧に見つめながら、
これからの住宅市場を読み解いていきたいと思います。

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