2026年度施行予定｜不動産登記における「国籍情報」届出義務化とは何か

なんば大国町の不動産エージェント　ワンダーランド・久保田　博です。

2026年度（令和8年度）をめどに、日本の不動産登記制度において大きな転換点となる法改正が予定されており、その柱の一つが、不動産の所有権保存登記や移転登記などの申請時に、個人の「国籍情報」を届け出ることを義務化する制度である。
これまでの不動産登記制度では、登記名義人の氏名と住所は記載されるものの、国籍に関する情報は取得・管理されておらず、その結果、外国人や外国資本による不動産取得の実態を正確に把握することが困難であるという課題が指摘されてきた。特に近年、防衛施設周辺や国境離島、重要インフラ周辺の土地取得を巡り、安全保障や国土保全の観点から懸念が高まっており、こうした背景を受けて、国として土地取得の実態把握を強化する必要性が明確になっている。

今回の改正では、売買・相続・贈与などによって不動産の所有権を取得する際、登記申請書に国籍の記載を求めることが予定されており、この義務は外国人に限らず、日本人を含むすべての個人が対象となる点が大きな特徴である。申請時には、パスポートや住民票など、国籍を確認できる公的書類の提出が求められる見込みだが、登記事項証明書など一般に公開される書面に国籍情報が記載されることはなく、あくまで登記所内部で管理される非公開情報として扱われる予定であり、プライバシーへの配慮も一定程度確保される方向性が示されている。

さらに注目すべき点は、個人のみならず、法人による不動産取得に対しても国籍把握の枠組みが強化される点である。外国法人が日本国内の不動産を取得する場合はもちろんのこと、形式上は日本法人であっても、実質的に外国資本が経営を支配しているケース、例えば代表者が日本人であっても、株式の過半数を外国人や外国法人が保有している場合や、議決権構造を通じて外国資本が意思決定を支配している場合などについても、実質的支配者（ベネフィシャルオーナー）の国籍情報を把握・報告させる方向で制度整備が検討されている。
特に、防衛施設周辺、国境離島、重要インフラ周辺といった「重要土地等」に該当する不動産の取得においては、法人名義であっても、その背後にある株主構成や役員の国籍、出資比率といった実態面まで踏み込んだ確認が行われる可能性が高く、これにより、表面上は国内企業による取引であっても、外国資本の関与を把握できる体制が整えられようとしている。

また、将来的には、登記所が保有する国籍情報を関係省庁間で共有・分析できる一元的なデータベースの構築も検討されており、今回の法改正は単なる登記手続の変更にとどまらず、不動産取引の透明性向上と、国土管理・安全保障政策の基盤整備という側面を併せ持つ重要な制度転換といえる。
不動産業者、法人経営者、投資家にとっては、今後、取引の初期段階から株主構成や支配関係を意識したリスク管理が不可欠となり、実務対応や契約実務にも少なからず影響を及ぼすことが予想されるため、今後の法令・省令の動向を注視しつつ、早めの情報収集と体制整備が求められるだろう。

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この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。