【令和8年度 税制改正大綱】不動産の評価ルールに関する「新しい議論」と、知っておきたい方向性

不動産を所有されている皆様にとって、税制の動向は将来の資産管理を考える上での大切な判断材料の一つかと思います。

先日公表された「令和8年度 税制改正大綱」において、今後の不動産相続の評価方法に関する新しい方向性が示されました。

これは現時点では閣議決定された「案」の段階であり、今後の国会審議を経て確定していくものですが、オーナー様やご家族にとって非常に大きな意味を持つ内容が含まれています。

今回は、特に注目されている「評価の見直し案」について、現時点で分かっている内容を整理してお伝えします。

今回の改正案の中で議論の柱となっているのが、賃貸不動産（貸付用不動産）の評価方法の見直しです。

いわゆる「5年ルール」と呼ばれる考え方です。

◎検討されている内容

相続の直前（5年以内）に取得や新築をした賃貸不動産について、これまでの路線価などによる評価ではなく、「実際の取得価額（時価）」を基準とした評価に見直すという案です。

◎背景にある考え方

 購入直後の評価額と時価の差を過度に利用した節税に対し、より実態に近い評価を求める動きが出ています。

これが正式に決まれば、今後は「取得してから5年が経過しているかどうか」が、資産評価の一つの大きな目安になる可能性があります。

少額から不動産を保有できる「不動産小口化商品」についても、新しい評価の枠組みが示されています。

これまでは実物の不動産に準じた評価が可能でしたが、改正案では、小口化商品については原則として「時価」で評価する方針が盛り込まれました。

実物の不動産とは異なり、こちらは保有期間に関わらず時価評価となる方向で議論が進んでいます。

現在これらの商品を保有されている方や検討されている方にとっては、今後の動向を注視しておくべき重要なポイントとなります。

これらの改正案は、順調に成立した場合、令和9年（2027年）1月1日以降の相続や贈与から適用される見通しとなっています。

現時点ではあくまで「案」ですが、政府がこうした方針を明確に示したことで、今後の不動産活用は「直前に対策を行う」のではなく、5年、10年といった長期的な視点で家族の未来を設計することが、これまで以上に大切になってくると言えます。

令和8年（2026年）は、こうした新しいルールが具体的にどう決まっていくのかを見守り、自分たちの資産にとってどのような影響があるのかを冷静に把握するための期間となります。

税制の大きな議論が始まると、何が正しい情報なのか迷われることもあるかもしれません。

また、「慌てて何かをしなければならないのでは？」と不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、大切なかじ取りこそ、焦らずに現状を整理することが肝要です。

私たちは、改正案が今後どのように決まっていくのかを正確に追い続け、それが皆様のご家庭にどのような影響を与えるのか、一つひとつ丁寧にお話を伺いながら整理させていただきます。

特に、数年以内に不動産を取得された方や、これからの取得を検討されている方にとっては、長期的な保有を前提とした新しい視点でのシミュレーションが、将来の安心に繋がるはずです。

今回の税制改正大綱は、不動産を所有する皆様にとって、資産の守り方を再確認するきっかけになるかもしれません。

決定前の段階だからこそ、今のうちに家族で資産の現状を話し合い、備えを整えておくことが大切です。

大阪の街で日々不動産の実務に向き合っている一人として、最新の議論の行方を追いながら、皆様の立場に立った無理のないアドバイスを心がけております。

これからの資産管理や将来の計画について、気になることがございましたら、どのような小さなことでもお気軽にご相談ください。

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