毎月きちんと返済しているのに、借金が減っていない？　変動金利に潜む「未払い利息」の話

2026年に入り、住宅ローンの変動金利がじわじわと上昇しています。

メガバンクを中心に金利の引き上げが続き、変動金利を選んだ方の中には「これから返済額が増えるのかな」と不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

以前、「5年ルール」と「125%ルール」という仕組みをご紹介しました。金利が上がっても5年間は返済額が変わらず、見直し後も上限は1.25倍まで、というものでした。

「それなら急には困らないのでは？」と感じた方もいるかもしれません。

 
しかし実は、この仕組みには「水面下で静かに進む変化」があります。

毎月きちんと返済しているのに、気づいたら元金がほとんど減っていない、あるいは「未払い利息」という負債が積み上がっている、という状況が起きることがあるのです。

 
今回は、この「未払い利息」について、できるだけ分かりやすく整理してみたいと思います。

変動金利型の住宅ローンでは、通常半年ごとに適用金利が見直されます。

5年ルールによって、金利が変わっても毎月の返済額（通帳から引き落とされる金額）は5年間変わりません。ところが、返済額の「内訳」は変わっています。

住宅ローンの返済は、「元金の返済」と「利息の支払い」の二つで構成されています。

毎月の返済額が一定の場合、金利が上がると利息に充てる分が増え、その分だけ元金の返済に回る金額が減ります。

 
例えば、毎月8万円を返済している場合を考えてみます。

金利が低いときは、そのうち5万円が元金の返済、3万円が利息、という内訳だったとします。

金利が上がると、4万円が元金、4万円が利息、といった具合に変化します。

通帳上の引き落とし金額は同じ8万円でも、実際に借金が減るスピードが遅くなっているのです。

 
「返済額が変わらないから大丈夫」と思っていると、気づかないうちにローン残高の減り方が遅くなっている、という状況が起きています。

 

さらに金利が上昇すると、もう一つの問題が起きることがあります。それが「未払い利息」です。

毎月の返済額が上限8万円のとき、金利が大幅に上がって本来支払うべき利息が9万円になったとしたらどうなるでしょうか。

5年ルールによって返済額は8万円のままです。

しかし利息が9万円必要なのに8万円しか支払っていないため、差額の1万円は「支払えなかった利息」として積み残されます。

これが未払い利息です。

 
未払い利息が発生している状態では、元金の返済はゼロになります。

毎月返済しているにもかかわらず、借金の残高が一切減らない状態が続きます。

 
そして未払いの利息は消えるわけではなく、後日まとめて支払わなければならない負債として積み上がっていきます。

 
「毎月ちゃんと払っているのに、なぜ？」という感覚になるかもしれません。しかし仕組み上、こうした事態が起きる可能性はゼロではありません。

例えば3,000万円を35年返済で借りている場合、金利が0.25%上昇するだけで、総返済額はおよそ200万円ほど増えると言われています。
 

「月々数千円の差」と捉えることもできますが、35年という長期でみると、完済時の手元資金や老後の計画に影響が出てくる数字です。

さらに金利が0.5%上昇すると、総利息はおよそ2倍に近づくという試算もあります。

1%を超える上昇が起きた場合には、5年ルールの上限である125%の返済額引き上げに近づくケースも出てきます。


2026年4月時点では、メガバンクの変動金利は上昇傾向にあり、今後も段階的な引き上げが続く可能性が指摘されています。

急激な上昇ではないとしても、積み重なっていけば影響は小さくありません。

 
「今は大丈夫」という感覚は、現時点では正しいかもしれません。

しかし数年後の状況を今から少し意識しておくことが、後の安心につながると感じます。

 

未払い利息がどう清算されるかは、金融機関によって異なります。

5年ごとの返済額見直しのタイミングで、未払い利息を含めた形で新しい返済額が計算される場合があります。

その結果、6年目以降の返済額が予想以上に増えることがあります。

 
また最終的に、ローン完済時に未払い利息が一括で請求されるケースもあります。

「完済のはずなのに、まだお金が必要だった」という事態は、知らないと大きな驚きになります。

 
125%ルールによって返済額の急騰は抑えられますが、それは「急激な負担増を防ぐ」仕組みであって、「負担をなくす」仕組みではありません。

先送りにした分は、いずれどこかで支払うことになります。

 
自分のローンに未払い利息が発生しているかどうかは、金融機関から半年ごとに送られてくる「適用金利のお知らせ」や返済予定表で確認することができます。

未払い利息や元金の減り方の鈍化に気づいたとき、取れる選択肢はいくつかあります。

一つは繰り上げ返済です。元金を直接減らすことで、利息の計算ベースが小さくなり、金利上昇の影響を和らげることができます。

ただし、手元の現金が減るため、急な出費への備えとのバランスを考える必要があります。
 

もう一つは、現在の返済予定表を改めて確認することです。

元金がどのペースで減っているか、利息の割合がどう変化しているかを把握するだけでも、次の一手を考えやすくなります。
 

また、住宅ローン控除の適用期間中は、繰り上げ返済によって残高が減ると控除額も減ることがあります。

控除期間との兼ね合いも踏まえて判断することが大切です。

 
いずれにせよ、「今の返済額が続けばいい」という前提だけで計画を立てると、数年後に想定外の状況に直面することがあります。

変化に気づく習慣を持つことが、住宅ローンとの長い付き合いには必要なのかもしれません。

変動金利の「5年ルール」と「125%ルール」は、急激な負担増を防ぐための大切な仕組みです。

ただし、これらは「負担をなくす」ものではなく、「変化を緩やかにする」ものです。

金利が上昇すれば、目に見えないところで元金の減り方が遅くなり、場合によっては未払い利息が積み上がることもあります。

 
返済額という「表の数字」だけを見ていると、「中身」で起きていることに気づきにくくなります。

 
まずは手元にある返済予定表を一度開いてみることから始めてみてはいかがでしょうか。

現状を知ることが、これからの選択肢を広げることにつながると思います。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

不動産に関するお困りごとがありましたら、ぜひワンダーランドにご相談ください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP：   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
　　　     https://www.720.co.jp/

・mail     [email protected]
　　　　 

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)
　Fax：   06-6643−3363
　Fax：   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●