【前編】不動産の「共有」はなぜ厄介なのか～共有名義が生まれる理由とリスク～

「兄弟3人で実家を相続した」「夫婦で住宅を購入した」——こうした場面で生まれるのが、不動産の「共有名義」という状態です。

 
複数人で一つの不動産を持つことは、一見すると公平な解決策に見えます。

しかし実際には、共有名義はさまざまなトラブルの火種になりやすい状態です。

今回は、共有名義が生まれる理由と、その主なリスクを整理します。

共有名義とは、一つの不動産を2人以上で所有している状態です。

それぞれの所有者は「持分」という割合で権利を持ちます。

例えば兄弟2人で均等に相続した場合、それぞれの持分は2分の1になります。

 
登記簿には、それぞれの所有者の名前と持分割合が記載されます。

共有名義の不動産は、法律上「共有物」として扱われ、民法に定められたルールに従って管理・処分を行う必要があります。

共有名義が生まれるのは、主に次のような場面です。

 
【相続】親が亡くなり、複数の相続人が不動産を共同で相続したとき。遺産分割協議がまとまらず「とりあえず共有」にするケースも多くあります。

 
【夫婦での住宅購入】夫婦でそれぞれ住宅ローンを組む（ペアローン）や、連帯債務型でローンを組む場合、それぞれの出資割合に応じて共有名義にすることがあります。

 
【親子での住宅購入】親が資金の一部を出して子どもの家を購入する際に、出資割合に応じて共有名義にすることがあります。

 
こうして生まれた共有名義は、その後の人生の変化（離婚・死亡・認知症・関係悪化など）とともに、問題の種になっていきます。

共有名義の不動産では、重要な決定を単独で行うことができません。

 
不動産の売却や大規模なリフォームなどの「変更行為」には、共有者全員の同意が必要です。

賃貸に出すなどの「管理行為」には、持分の過半数（半数を超える同意）が必要です。

 
例えば、「相続した家を売って現金化したい」と思っても、他の共有者が反対すれば売ることができません。

「修繕したい」と思っても、規模によっては他の共有者の同意が必要です。

自分の資産なのに、自分だけでは動けない——これが共有名義の最大の制約です。

共有名義であっても、固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費などの費用は持分割合に応じて負担する必要があります。

 
「活用したくても他の共有者が同意しない」

「売りたくても合意できない」

という状況で、費用だけが毎年かかり続けるというケースが実際に起こっています。

特に相続した実家で共有者の意見がまとまらない場合、誰も住まず、売れず、コストだけが積み上がるという事態になりがちです。

共有名義の問題は、時間の経過とともに深刻化しやすい性質を持っています。

 
例えば、AさんとBさんが共有していた不動産で、

Aさんが亡くなり相続人がC・D・Eの3人だった場合、

B・C・D・Eの4人での共有状態になります。

さらに時間が経てば、また相続が発生し共有者が増えていきます。

 
代を重ねるごとに、共有者同士の面識がなくなり、連絡先も分からなくなっていきます。

最終的には、所有者不明土地に近い状態になってしまうリスクがあります。

 

共有者は、他の共有者の同意なしに自分の持分だけを第三者に売ることができます（民法上の規定）。

 
これは、ある日突然、見知らぬ不動産業者やファンドが共有者になる可能性があるということです。

こうした第三者は、共有状態の解消を迫ってきたり、共有物分割請求訴訟を起こしてくることがあります。

 
「まさかそんな」と思うかもしれませんが、共有持分の売買を専門に扱う業者が存在するのは事実です。

共有名義を放置することは、こうしたリスクも抱えることになります。

共有名義を解消するための具体的な方法と、どの方法が自分の状況に合うかの判断基準を整理します。
 

▶ 後編「不動産の「共有」はなぜ厄介なのか～共有名義の解消方法と判断のポイント～」

はこちら→（https://720.co.jp/contents/3310）

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

不動産に関するお困りごとがありましたら、ぜひワンダーランドにご相談ください。

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP：   https://www.0120720901.com/
                  https://www.720901.com/
　　　     https://www.720.co.jp/

・mail     [email protected]
　　　　 

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)
　Fax：   06-6643−3363
　Fax：   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●