オーナーチェンジ物件をお探しの方へ～知っておいて欲しいこと～

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

不動産投資を考えている方の中には、すでに借主が入居しているオーナーチェンジ物件に興味を持たれる方も多いのではないでしょうか。

確かに、すぐに賃料収入が見込めるという点では大きな魅力があります。

しかし、その中には注意すべきポイントもあります。

特に「サブリース契約」については、よく理解しておくことが重要です。

サブリース契約とは？
サブリース契約のメリット
サブリース契約のデメリット
問い合わせたらすぐに値下げされた事例
まとめ

サブリース契約とは？

サブリース契約とは、不動産オーナー様が所有する物件を、一括で不動産管理会社やサブリース業者に貸し出す契約のことです。

このサブリース業者は、オーナー様から物件を借り上げた後、実際にそこに住む人（転借人）に再度貸し出します。

つまり、オーナー様から見れば、直接借主に賃貸するのではなく、サブリース業者が間に入る形になります。

このシステムの一見すると便利な点は、物件の管理や入居者の対応をすべてサブリース業者が行ってくれることです。

そのため、オーナー様にとっては手間が省け、管理の負担が軽減されると考えられるでしょう。

しかし、便利な反面、この契約にはいくつかのリスクや注意点があることを理解しておく必要があります。

サブリース契約のメリット

サブリース契約には、オーナー様にとって管理の手間が大幅に減るという大きなメリットがあります。

通常、賃貸物件を所有している場合、毎月の賃料が入金されているかの確認や、室内設備に不具合が生じたときの対応は、オーナー様自身が行うか、管理会社に依頼する必要があります。

例えば、当社では区分所有マンションの1室の管理も行っており、設備の不具合に関する問い合わせ対応や、修繕が必要な場合には、賃貸借契約の内容に応じて、オーナー様の負担か借主の負担かを判断して対応しています。

サブリース契約を結ぶことで、借主がサブリース業者となるため、通常の賃貸契約に比べて長期的な安定性が期待できます。

多くの場合、サブリース業者との契約は10年、20年、場合によっては30年といった長期間にわたり継続することが一般的です。

これにより、頻繁な借主の変更に伴う手間や費用負担が軽減される点が大きなメリットです。

また、サブリース契約では、オーナー様が通常の賃貸契約で発生するような、入居者の入れ替え時の費用（リフォームやクリーニング費用など）を負担する必要がない場合が多く、安定した収益が期待できます。

このように、サブリース契約を利用することで、長期的な借主の安定と、それに伴う手間やコストの軽減が図れる点が、オーナー様にとっての大きなメリットとなります。

ただし、サブリース業者は、オーナー様から借りた物件を、オーナー様へ支払う賃料よりも高い賃料で転借人に貸し出し、その差益を得ています。

そのため、総合的に見て、管理費用などを含めたトータルコストは、一般の管理会社に依頼するよりも高額になる可能性があります。

したがって、サブリース契約を選ぶか、一般の管理会社に依頼するかは、契約内容やご自身のニーズに応じて慎重に検討することが大切です。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約にはいくつかのリスクがあり、これらを理解しておくことが重要です。

まず、サブリース業者が借主となるため、オーナー様が直接転借人と賃貸契約を結ぶのではなく、業者が間に入ります。

このため、サブリース業者がオーナー様へ支払う賃料は、通常周辺相場より低く設定されます。

その結果、オーナー様にとって収益が予想より少なくなる可能性があります。

また、建物の老朽化が進むと、サブリース業者が「建物の経年劣化」を理由に賃料の減額を求めてくることがあります。

例えば、築10年を超えた物件では、サブリース業者が月額賃料の10～20％の減額を要求するケースもあります。

これは、毎月の賃料が10万円の場合、9万円～8万円に減額される可能性があるということです。

このように、サブリース業者は借主として、建物の価値が下がったことを理由に賃料の見直しを求めることがあります。

さらに、契約解除が難しいこともデメリットの一つです。

サブリース業者は借地借家法によって保護されているため、契約を解除するためには正当な理由が必要で、さらに違約金が発生する場合もあります。

違約金の額は契約内容によりますが、数十万円から場合によっては数百万円に達することもあります。

また、オーナー様が負担する修繕積立金は、建物の築年数が経過するごとに増額されることがあります。

例えば、築15年を超える物件では、月額修繕積立金が1万円から2万円に増額されることもあり、大規模修繕が必要になった際には、追加で100万円以上の負担が求められる場合もあります。

このように、サブリース契約には安定した収益が期待できる一方で、長期的には賃料の減額や追加の修繕費用が発生するリスクがあることを十分に理解しておく必要があります。

問い合わせたらすぐに値下げされた事例

最近確認したオーナーチェンジ物件は、物件資料にはサブリース契約については一切書かれていませんでしたが、問い合わせたところ、サブリース契約が含まれていることが分かりました。

その物件は、販売価格が1,850万円でしたが、問い合わせた後すぐに、1,819万円に値下がりしていました。

これは、サブリース契約付き物件が一般的に売却に時間がかかる傾向があるため、売主が価格を引き下げることで早期に売却を進めたいと考えた可能性があります。

サブリース契約には、多くの利便性があり、特に管理の手間を軽減したいオーナー様にとっては有益な選択肢となることが多いです。

ただし、購入を検討する際には、サブリース契約の特性を理解し、自分の投資スタイルに合った物件かどうかを慎重に考慮することが大切です。

まとめ

このブログでは、投資に伴うリスクを正しく理解していただくことを目的としています。

不動産投資には大きなリターンを得る可能性がありますが、成功するためには、十分な情報を持ち、慎重に判断することが不可欠です。

サブリース契約に限らず、不動産の悩みやトラブル、相続についてお困りの際は、ワンダーランドにご相談ください。

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