遺産分割協議の進め方とトラブル回避法:不動産相続で揉めないために
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
不動産を含む相続では、財産分割において家族間でトラブルが発生することが少なくありません。特に不動産は、現金とは異なり、簡単に分割できない資産であるため、相続人の間で意見が食い違うことが多いです。そこで、今回は不動産相続における遺産分割協議の進め方と、トラブルを避けるための対策について詳しく解説します。
1. 遺産分割協議とは?
遺産分割協議とは、亡くなった方(被相続人)の財産をどのように分けるか、相続人同士で話し合いを行うプロセスです。遺産分割協議は、相続人全員の同意が必要で、全員が納得できる形で分割方法を決定しなければなりません。この協議がスムーズに進まないと、遺産の分割に時間がかかり、家族間の関係が悪化することもあります。
2. 遺言書がある場合とない場合の違い
・遺言書がある場合:遺言書が法的に有効である場合、その内容に基づいて遺産を分割します。遺言書があると、被相続人の意思に沿って財産分割が進められるため、協議が比較的スムーズに行われることが多いです。ただし、相続人全員の同意があれば、遺言書の内容を変更して分割することも可能です。
・遺言書がない場合:遺言書がない場合、法定相続分に従って遺産を分割することになります。相続人全員で話し合い、分割方法について合意する必要がありますが、この過程で意見が対立し、トラブルが発生しやすくなります。
3. 不動産相続におけるトラブルの原因
不動産相続で問題が発生する主な原因は、以下のようなものがあります。
・評価額の違い:不動産の評価は、路線価や時価に基づいて算定されますが、市場価値が大きく変動することもあり、相続人間で不動産の価値について意見が分かれることがあります。特に、相続する不動産が複数ある場合、どれが高価なのか、どう分けるのかで争いが生じることが多いです。
・現金化が難しい:不動産は現金とは異なり、そのままの形では分割が難しいため、相続人間で共有することが一般的です。しかし、不動産を共有名義にすると、将来的な売却や利用について意見が合わないケースが多く、トラブルの原因となります。
・感情的な対立:家族間で感情的な問題が絡むと、遺産分割協議がスムーズに進まないことがあります。特に長男や長女が「家を守るべき」といった考えを持っている場合、他の相続人との対立が起こりやすいです。
4. トラブルを避けるための遺産分割協議の進め方
不動産相続におけるトラブルを避けるためには、慎重に遺産分割協議を進めることが重要です。以下のステップに従って協議を進めると、スムーズな相続が期待できます。
① 遺産の全体像を把握する
まず、相続する遺産の全体像を正確に把握することが重要です。不動産のほかに現金や預金、株式などがある場合、それぞれの評価額を明確にする必要があります。特に不動産については、専門家に評価を依頼することで、相続人全員が納得できる客観的な評価額を把握できます。
② 相続人全員で協議する
相続人全員が協議に参加し、意見を出し合うことが大切です。相続人のうち一部が協議に参加しない場合、後で異議を唱えられる可能性がありますので、全員の合意が必要です。協議を進める際には、感情的にならず、冷静に話し合うことを心がけましょう。
③ 分割方法を具体的に検討する
不動産を分割する場合、以下の方法が考えられます。
・現物分割:不動産をそのままの形で分割する方法ですが、土地や建物を実際に分割することが難しい場合が多いです。
・換価分割:不動産を売却し、得られた現金を相続人で分ける方法です。不動産の売却がスムーズに進めば、公平に財産を分けられます。
・代償分割:一人が不動産を相続し、他の相続人に対してその分の現金を支払う方法です。この方法では、不動産を手放さずに済むため、家族が住み続けたい場合に有効です。
④ 早めに専門家に相談する
不動産相続は法律や税金が絡む複雑なプロセスです。相続税の支払いなども考慮しなければならないため、早めに弁護士や税理士、不動産の専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることがトラブルを防ぐ重要なステップです。専門家のサポートを受けることで、法的なリスクや税務上の問題もクリアにでき、家族間の対立を避けられる可能性が高まります。
5. 感情的なトラブルの回避策
相続問題では、財産だけでなく感情的な対立が大きな障害となることがあります。特に不動産は思い出が詰まっていることも多く、感情的に話し合いが進まないケースも少なくありません。トラブルを避けるためには、以下の対策が効果的です。
・第三者の介入:中立的な立場の第三者(弁護士や専門家)を交えることで、感情的な対立を和らげ、公平な意見を得ることができます。
・事前の話し合い:被相続人が生前に財産分割について家族と話し合っておくことが、相続時のトラブルを減らすために非常に有効です。
6. まとめ
不動産相続は、遺産分割協議がスムーズに進まないと家族間のトラブルの原因となります。特に評価が難しい不動産をどのように分けるかについては、冷静な話し合いと専門家のアドバイスが欠かせません。感情的にならず、相続人全員が納得できる分割方法を検討することで、トラブルを避け、円満な相続を実現することができます。
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産業 免許番号第1590号)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2~3週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(27歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠27歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。(2020年に難波店閉店)
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。