有限会社ワンダーランド
2024年11月27日
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アホではあかん！筆界確認書の大切さを知ろう
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
皆さま、不動産に関わることで知っておいていただきたいことがあります！
「アホではあかん！」 知らない間に損をしてしまう可能性があるからです。
特に筆界確認に関しては、その重要性を正しく理解しておくことが不可欠です。
１.重要な書類とも知らずに、筆界確認書類に実印と印鑑証明！
最近、あるお客様から話を聞いて、驚かされました。
その方は借地上に建物を所有されていて、この度地主から土地を購入されました。
土地の購入から、所有権移転登記が完了するまでの間に、突然土地家屋調査士が訪れ、「ここが境界です」と説明を受け、言われるがままに筆界確認書に署名し実印を押し、印鑑証明を添付したというのです。
そのお客様は別の話をしている際に、何でも無いことのように、ふとその話をされたのです。
筆界確認書類は、本当に重要な書類です。
それを分からないまま、署名し、さらには実印を押し、印鑑証明まで出してしまっている方が、本当に多いのです。
売買契約書は実印ではなく認印を押すだけでも躊躇する人でもこれです。
２. 誰が境界を決めたのか？何を根拠に？
購入された土地は、大阪市の換地確定もされておらず、戦前から存在する土地です。
売買契約時には、「売主は筆界確定を行わない」という条件で契約が結ばれていました。契約不適合責任免責特約付き。
売主である地主も複数の土地を所有しており、購入された土地の境界について正確な情報を把握していなかったのです。
実際のところ、この土地の境界はまだ確定されていませんでした。
長年、隣地同士で「この辺が境界かな？」と暗黙の了解で所有してきた様子がうかがえますが、正確な境界が明確に定められていなかったのです。
では、この境界を決めたのは誰なのでしょうか？
そして、その根拠は一体何だったのでしょうか？
その土地を見てみると、裏の土地と横のラインが碁盤の目のように整然と並んでいるわけではなく、ピアノの鍵盤のようにずれた形で所有されている状況です。
もしかしたら、相手側が広くなるような境界を認めてしまったのかもしれません。
３. 筆界確定の訪問のタイミングが不可解
さらに不可解なのは、土地の識別情報(登記完了通知)が本人に届く前の直前のタイミングで土地家屋調査士が訪問してきたことです。
最近は登記所が混んでいて、登記が完了するまでには1か月程度の期間が必要です。
しかし、この土地家屋調査士を差し向けた者は、おそらく新しい登記が完了した情報、もしくは売買が行われたという事実をいち早く入手し、所有者本人が登記完了通知を受け取る前に動き始めていたのかもしれません。
これにより、所有者は訳の分からないまま、「当たり前の手続き」として進められてしまった可能性があります。
筆界確定をしたいなら、前の持ち主である地主が所有者の時にやっても良かったともいませんか？
この流れには意図的な操作があったのではないかと疑念を抱かざるを得ません。
４.筆界確認書の背景に潜む疑念
このお客様の土地の裏手には、更地が広がっており、その所有者は不動産業者とのこと。
所有権が変わった直後のタイミングで、土地家屋調査士が訪れた背景には、裏の業者が自分たちの土地を広げるために動いたのではないかという疑念が浮かびます。憶測ですが・・・
もしこれが、真っ当な筆界確認の手続きであれば問題ありません。
しかし、タイミングや所有者の認識を考えると、不自然さを感じざるを得ません。
５.「そんな覚えがない」というオーナー様も
先日、また別のオーナー様に、不動産の権利関係を確認する為に、
「隣地と筆界確認の書類を取り交わしたことはありますか？境界の説明を受けて、書類にサインをした覚えはありませんか？」
と確認することがありました。
その方は、はっきりと
「そんなことは、やった覚えがない」
とおっしゃいました。
ところが、念のため家の書類を確認していただいたところ、
なんと！
署名と捺印がされた筆界確認書がしっかりと出てきたのです。
しかも、印鑑証明まで添付されていました。
このような状況を見ると、土地家屋調査士が十分に説明を行わず、所有者が内容を理解しないまま進められているケースが少なくないのではないかと疑念を抱きます。
６.筆界確認書の重要性を知って欲しい！
筆界確認書は、土地の境界を確定するための重要な書類です。
しかし、その重要性や役割を正しく理解していない土地所有者が多いのが現状です。
これは所有者だけの責任ではなく、土地家屋調査士が説明を十分に行っていないことも一因ではないでしょうか。
宅建業者には重要事項説明が義務付けられているように、筆界確認についても、所有者が正しく理解できるような説明を制度化すべきだと考えます。
不動産に関する手続きが「知らない間に進められる」ことがないよう、透明性を確保する仕組みが求められます。
７.まとめ
境界について「分からないまま」進む手続きは、所有者にとって大きなリスクとなります。生命保険でも重要事項説明をする義務があります。特に印鑑証明書添付する場合、重要事項説明書の様な説明がない方がおかしい！(重要事項説明書と説明が必要になってきますね)
もし筆界確認書に署名・押印を求められた場合は、内容を十分に確認し、不明点があれば専門家に相談するよう心掛けてください。
また、どのような背景でその手続きが進められたのかを考え、必要であれば他の土地所有者や第三者に確認を取ることも重要です。
「よく分からないけど、とりあえず判を押す」は絶対に避けましょう。
不動産に関するお悩みがありましたら、ぜひワンダーランド久保田にご相談ください。
お客様の大切な財産を守るために、私たちはお客様に寄り添い、最適なサポートをご提供いたします。
不動産についてお困りの時は、是非、ワンダーランド久保田にお問い合わせください。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。