マンションの買い替え、そんなにうまくいく?
なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
最近、「今のマンションを売って、もう少しグレードの高いマンションに住み替えたい」という相談が増えています。
「チラシで見た売り出し価格を見ると、自分のマンションを売れば、少しの追加予算で新しい物件が買える!」
「大阪の不動産価格は上がっているし、高く売れるのでは?」
こんなふうに考えて、買い替えを決断する人もいます。
しかし、不動産の買い替えはそんなに簡単ではありません。
1. チラシの価格を信じすぎてはいけない
これを見て、
「自分のマンションも同じくらいで売れるのでは?」
と考える人は多いですが、
売り出し価格=実際の取引価格ではない
ことを理解する必要があります。
※売り出し価格はあくまで「売主が希望する価格」
※実際にその価格で売れているとは限らない
※売り出し価格を相場より高く設定しているケースもある
例えば、チラシで6,000万円で売り出されている物件があったとしても、実際の成約価格は5,000万円以下ということもあるかもしれません。
また、買いたい物件の価格も、相場より高く設定されている可能性があるので、チラシの価格だけで判断せず、しっかり市場相場を確認することが重要です。
2. 住宅ローンが残っている場合、どうなる?
そう考える人もいますが、ローンの残債がある場合は注意が必要です。
基本的に、今の住宅ローンを完済しないと、新しいローンを組むことが難しいです。
しかし、銀行によっては「買い替えローン」を利用できる場合もあります。
買い替えローンでは、例えば、新しいマンションを購入した後、半年以内に今のマンションを売却することを条件に、買い替えのための融資を受けられるケースもあります。
その際、もちろん審査があります。
これまでローンの返済を延滞したことがないことが条件となっている場合もあります。
また、一定の自己資金が必要になる場合があったり、売却価格が想定より低いと、残債の処理が難しくなるリスクがあります。
もし、買い替えローンを利用するなら、売却がスムーズに進むよう計画的に進めることが重要です。
3. 買い替えの流れ
買い替えをスムーズに進めるためには、いくつかの方法があります。
① 先に売却してから、新しい物件を探す(売却→購入)
この方法は、売却資金が確定してから動けるため、資金計画が立てやすいです。
可能であれば、売却時に「退去までの猶予期間」を設けてもらうことで、新居の購入と引っ越しの期間を確保することができます。
ただし、「売り先行」の場合、次に住む家が決まるまで一時的に賃貸に住む可能性があるので、スケジュール調整が重要になります。
② 先に新居を購入し、その後に売却する(購入→売却)
「今のマンションに住みながら、新しい物件を探したい」という人は、この方法を考えるかもしれません。
この方法であれば、新しい家が決まってから引っ越せるので、住み替えがスムーズにできます。
買い替えローンを利用できる場合もあります。
しかし、
売却が予定通り進まないと、ローンの二重払いになるリスクがある
思った価格で売れない場合、資金繰りが厳しくなる可能性がある
このようなリスクもあります。
4. 「現実的な価格」で考えなければ、、、
マンションの買い替えを考えるとき、「売り出し価格」と「購入価格」を楽観的に考えすぎると危険です。
◎自分のマンションが想定より安くしか売れなかったら?
◎買いたいマンションが、交渉しても思ったより安くならなかったら?
◎売却と購入のタイミングがずれて、ローンの負担が増えたら?
こうした可能性を考えずに動くと、想定外の出費が発生し、資金計画が崩れることもあります。
「高く売れるはず」「この価格で買えるはず」という前提で考えるのではなく、市場の相場を正しく理解し、現実的な価格で計画を立てることが重要です。
5. まとめ
そんな時こそ、焦らず冷静に考えることが大切です。
「売り時なのか?」
「買い替えの資金計画は問題ないか?」
「本当に今の価格で売れるのか?」
これらをしっかり確認した上で、無理のない買い替え計画を立てることをおすすめします。
不動産の買い替えについてお困りのことは、ぜひワンダーランドにご相談ください。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産業 免許番号第1590号)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2~3週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(27歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠27歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。(2020年に難波店閉店)
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。