オーナーチェンジ物件は本当にお得？メリット・デメリットを解説！

オーナーチェンジ物件は、現在の賃借人をそのまま引き継いで購入するという、不動産取引です。

投資物件として魅力を感じることもあるかと思いますが、リスクを正しく把握することが大切になります。

居住中の賃借人が退去しない状態で売買されるため、購入後は家賃収入を得られる仕組みになります。

しかし、普通賃貸借契約で入居している場合、簡単に退去を求めることはできません。

新たなオーナーとしての義務や責任が生じる点を十分理解しておかなければ、明渡し交渉が難航するなどのリスクを抱える可能性があります。

居住者がいるため、内見や設備点検が自由にできないケースが多いです。

入居者のプライバシー保護や協力状況によって、実際の室内の状態や修繕が必要な部分を確認することが困難になります。

後々になって大掛かりな補修が必要だとわかる場合もあるので、契約前に売主が把握している情報をどれだけ提供しているかを慎重に確認しておくことが求められます。

オーナーチェンジ物件では、売主が物件内部を十分に点検できないまま売りに出していることも多く、中古物件にありがちな契約不適合責任の免責条項がつけられやすい傾向があります。

実際の状態が契約後に判明しても、修繕費を新オーナーが負担しなければならない可能性が高いという点を理解しておかなければなりません。

現に住んでいる入居者がいるため、専門家による調査を実施することも難しい場合があります。

売買時に賃借人が預けている敷金や保証金をどう扱うかは重要な論点です。

大阪などでは、その金額を売買代金に含めて引き継ぐ「持ち回り」が一般的とされる場合が多いですが、別途精算するやり方も存在します。

契約書面を通じて、その敷金相当額が売買代金に含まれているのか、あるいは別建てで精算するのかをあらかじめ確認しておかないと、退去時の返還対応でトラブルが生じやすくなります。

オーナーチェンジ物件の中には、サブリース契約が締結されているケースもあり、売主の管理契約がそのまま引き継がれることがあります。

サブリース会社が借主となって転貸する形式をとる場合、賃貸借契約の条件や収益配分が通常の契約と異なります。

サブリース契約が数十年間解除できない契約になっているものもあります。

どのような契約形態なのかを売主から取り寄せた契約書面でしっかりと確認し、収益の仕組みや責任分担を理解しておく必要があります。

家賃収入がすでに発生していることは一見魅力的ですが、実際には修繕コストや賃借人とのコミュニケーションなど、負担が増えるリスクも考えられます。

安定したキャッシュフローを期待して購入しても、滞納が生じる可能性や予測しなかった修繕費用の負担、退去交渉の難しさを抱える場合があります。

メリットばかりを過度に強調するのではなく、どういった問題点を内在している物件なのか冷静に見極める姿勢が大切だといえます。

オーナーチェンジ物件は、実際に入居者がいる状態で売買するため、通常の不動産売買より事前確認やリスクの洗い出しが重要になります。

契約不適合責任が免責とされることも多く、敷金の取扱いやサブリース契約の有無など、検討すべきポイントは少なくありません。

購入後の運用でトラブルを避けるには、丁寧な情報収集と慎重な判断が求められます。

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