不動産資産の「承継」と「活用」。リスクに備える対策とは

土地や建物をはじめとする不動産資産を所有されている皆様は、常に二つの重要な課題と向き合っていらっしゃいます。

一つは「資産の承継（相続）」、もう一つは「土地の有効活用」です。

法制度の変更や市場の動向は絶えず変化しており、適切な知識や対策がなければ、大切な資産が予期せぬリスクに晒されてしまう可能性があります。

私たちは、実務的な情報を提供することで、皆様が安心できる未来を築くためのお手伝いをさせていただきたいと考えています。

2024年4月1日から、不動産を取得した際の相続登記の申請が義務化されることが決定しました。

これは、資産を所有されているすべての方にとって、真っ先に対応を検討すべき重要な法改正です。

義務化後は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記申請が必要となります。

これを正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。

所有されている不動産について、まずは現在の名義が正確に登記されているかどうか、早急に確認することが、この法改正に対応するための正しい初動となります。

また、今回の義務化は過去に発生した相続で未登記のままになっている不動産にも適用される点に注意が必要です。

相続登記がされないまま放置されると、次の世代へと権利を持つ人が増えていき、「数次相続」という状態に陥り、いざ売却や活用が必要になった際に資産が固定化されてしまうリスクが高まります。

未登記の資産がないかを確認し、法改正への対応と、将来的なトラブル予防に繋げていただくことが重要です。

相続財産の中に不動産が含まれる場合、遺産分割で揉めやすい原因の一つが、不動産の「公平な分け方」です。

理想的な代償分割（不動産を引き継ぐ人が現金を支払う）は、多額の資金力が必要なため、一般的な家庭では難しいことがほとんどです。

円満な承継のためには、まず所有者の皆様の明確な意思を、法的に有効な形で残す遺言書の活用が最も重要になります。

また、不動産の価値を巡る争いを避けるため、客観的な「価値」を共有することが不可欠です。

相続税の計算に使われる相続税評価額と、実際に市場で売却できる時価は大きく異なります。

時価や収益性といった実勢価格に近い価値を専門家の意見として共有することが、公平性を判断する土台となります。

この時価と評価額の乖離を埋める作業が、専門性の求められる部分です。

相続対策において、不動産の分割以上に重要なのが「納税資金の確保」です。

不動産の評価額が高くても、納税は現金で行う必要があるため、生前からの具体的な対策が不可欠となります。

生前に現金を多く残すことは納税資金になりますが、現金はそのままの額が相続税の課税対象となり、税負担が増す可能性があります。

そのため、納税資金を準備するための対策は、資産が持つ「質」を変えることを目的とします。

【節税を目的とした質の変更（評価の引き下げ）】

評価額が高く、納税負担が大きい場合に検討されます。

現金を賃貸不動産（アパート・マンションなど）に変えることで、相続税評価額の計算上の減額特例を適用し、資産全体の評価を引き下げる対策が検討できます。

ただし、これには管理の手間や空室リスクを伴うため、市場性や事業計画の慎重な検討が必要です。

【流動性を目的とした質の変更（現金への組み替え）】

納税資金が不足している場合に検討されます。

収益性が低い、あるいは将来的に需要が見込めない「負の不動産」を、必要な納税額に見合う分だけ生前に売却・現金化しておくことも、有力な選択肢です。

これにより、納税資金を確保しつつ、不要な管理の負担からも解放されます。

納税資金と税負担のバランスは、税務、法務、不動産という多岐にわたる専門知識を必要とします。

問題解決には、それぞれの分野の専門家の視点を統合し、包括的な対策を講じる必要があります。

遊休資産や低利用の不動産は、固定資産税や維持費の負担を生み続け、収益機会を失っています。

客観的な判断を下すには、その土地が持つ「地域のポテンシャル」を正確に読み解く必要があります。

その土地の流動性、将来的な地域の需要（賃貸、事業用など）を徹底的に分析することが、正しい判断の第一歩です。

この分析には、地元で長期間事業を行う中で蓄積された知見が活かされます。

特定の活用法を推奨するのではなく、リスクも含めた公正なデータを提示し、お客様にとって最も安心でき、長期的に安定する道筋を見つけるための情報提供をさせていただきます。

また、土地活用として賃貸経営を選択した場合、その安定収益は「管理の質」によって大きく左右されます。

地域の市場を知り、賃貸仲介や管理の実績を持つプロの視点があれば、空室を招かない適正賃料水準の判断や、費用対効果の高い戦略的な修繕・投資、そして物件価値を長期的に維持する長期修繕計画など、実務的なノウハウに基づく適切な判断が可能になります。

資産の承継や土地活用に関する課題は、一つ一つが複雑で、専門的な判断を要します。

「どうすれば良いか分からない」「誰に聞けば良いか迷っている」。

そうした漠然とした不安を抱えている時こそ、最初の一歩を踏み出すことが大切です。

ワンダーランドは地域に根差した不動産のプロフェッショナルとして、複雑な問題を整理し、解決の道筋を見つけるお手伝いをさせていただきます。

お困りのことがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

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不動産に関するお困りごとがありましたら、ぜひワンダーランドにご相談ください。

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